창원지방법원 2025타경491. 거제시 옥포동 영진자이온 103동 10층 1004호 아파트입니다. 감정가는 165,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 115,500,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2013.03.22 설정된 신현신용협동조합 근저당권 312,000,000원입니다. 이 근저당권 자체와 그 이후의 거제축산업협동조합 가압류, 거제시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격만 보면 현재 회차는 최근 거래 대비 할인 폭이 분명합니다. 최저가 115,500,000원은 최근 12개월 평균 151,000,000원의 76.5%이고, 최신 거래도 2026.03의 168,000,000원입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -7.8%입니다. 따라서 과거 전체 평균 155,250,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보되, 하락 추세가 더 이어질 가능성까지 감안해 응찰가를 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경491 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 785-1 영진자이온 103동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.851㎡ · 15층 건물 중 10층 1004호 |
| 소유자 | 김정희 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 245,315,955원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 6번 근저당권입니다. 2013.03.22 신현신용협동조합이 채권최고액 312,000,000원으로 설정했고, 현재 경매개시결정의 채권자는 거제행복신용협동조합(변경전:신현신용협동조합)으로 기재되어 있습니다. 이후 갑구 24번 거제축산업협동조합 가압류 265,000,000원, 갑구 25번 거제시 압류, 갑구 26번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 확인
영진자이온은 216세대, 2007.06.08 준공 단지이며 비교 대상 전용면적은 84.851㎡입니다. 전체 실거래 평균은 155,250,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 151,000,000원과 최신 거래 168,000,000원, 그리고 최근 추세 -7.8%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.85㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 84.11㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 84.85㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 84.11㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 84.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.07 | 76.43㎡ | 1 | 122,000,000원 |
| 2025.06 | 84.85㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 84.11㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2025.03 | 84.85㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2025.02 | 84.85㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 84.11㎡ | 15 | 155,000,000원 |
| 2024.10 | 84.11㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 155,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 151,000,000원 |
현재 최저가 115,500,000원은 최근 12개월 평균 151,000,000원 대비 76.5%입니다. 전체 평균 대비로도 74.4%지만, 전체 평균은 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 핵심 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 이 기준에서는 현재 최저가가 시세 아래에 위치합니다. 다만 거래 추세가 -7.8%로 내려온 만큼, 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 2. 근저당 · 신현신용협동조합 | 312,000,000원 | 113,083,000원 |
| 3. 가압류 · 거제축산업협동조합 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,417,000원 후 근저당권자에게 113,083,000원이 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 463,917,000원이나 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥포중학교 동측 인근이며 주변은 아파트단지, 주택, 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 10층 1004호이며, 외벽은 몰탈 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급배수 및 위생설비, 방재설비, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측·북동측 포장도로와 접하며 남측으로 주출입구가 위치합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 753,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 영진자이온 216세대, 2007.06.08 준공입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2013.03.22 을구 6번 신현신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 151,000,000원이지만 최근 거래 추세가 -7.8%이므로 응찰가에 추가 안전마진을 두는 판단이 필요합니다.
- 비교 거래 선별. 실거래 표본에는 84.85㎡·84.11㎡와 76.43㎡ 거래가 함께 있으므로 개별 호수와 가장 유사한 면적·층 거래를 우선 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권·가압류 미배당액이 크더라도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 구분해서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장을 감안한 가격
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2013.03.22 신현신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 현존하는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰돼 115,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 151,000,000원의 76.5%라 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.8%라는 점과 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮고 가격 메리트도 생겼지만, 하락 추세와 점유관계 확인을 전제로 접근할 물건”입니다.
