창원지방법원 2025타경499. 거제시 남부면 저구리 48-1 일대의 대지·토지 사건입니다. 감정요항표상 기호2 건물은 근린생활시설로 이용 중이고, 일괄매각에 제시외 건물도 포함됩니다. 현재 소유자는 김형준·김형찬으로 각 지분 2분의 1입니다. 등기상 말소기준권리는 2015.10.15. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 264,000,000원이며, 뒤의 부산은행 근저당권·신용보증기금 가압류·신한은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건을 단순히 “인수액 0원인 안전물건”으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있는 한편, 목록3 지상에는 분묘 1기가 있고 그에 따른 분묘기지권 성립 여지가 별도로 명시돼 있습니다. 또한 목록3·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경499 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 남부면 저구리 48-1 · 경상남도 거제시 남부면 남부해안로 12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호2 근린생활시설 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김형준 지분 2분의 1 · 김형찬 지분 2분의 1 |
| 확인 토지 정보 | 496㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 258,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 603,225,680원 / 422,258,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 479,273,930원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 금융권리는 소멸, 토지 리스크는 별도
말소기준은 2015.10.15. 주식회사부산은행 근저당권 264,000,000원입니다. 2016.02.23. 설정된 대림비앤코주식회사 근저당권 20,000,000원은 2017.03.30. 이미 말소됐고, 2017.04.28. 부산은행의 120,000,000원 근저당권과 2025년 가압류 2건은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금전 권리는 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 422,258,000원으로 감정가 603,225,680원의 70%입니다. 1회 유찰된 결과 감정가보다 180,967,680원 낮아졌지만, 이것은 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 동일 조건의 최근 거래가격과 비교한 값이 아니므로, 현재 가격을 곧바로 “시세보다 싸다”거나 “70% 할인”이라고 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,622,580원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사부산은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 42,500,000원 | 31,635,420원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사신한은행 | 24,343,441원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 450,843,441원 중 415,635,420원이 배당되고 35,208,021원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 분묘·농취증·일괄매각 — 입찰의 실제 핵심
- 분묘. 목록3 지상에 분묘 1기가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격입니다.
- 농지취득자격증명. 목록3·4는 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각. 각 대상은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지만 따로 분리해 입찰하는 구조가 아닙니다.
- 근린생활시설. 감정요항표상 기호2 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 남부면 저구리 소재 남부면사무소 남동측 인근입니다. 해안가 마을 주변으로 농경지·펜션·주택·일부 상가가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 토지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 형태. 확인 토지는 496㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 관련 토지에는 영농여건불리농지, 소로1류 저촉, 접도구역 등의 사항도 기재돼 있습니다.
- 이용 제한. 농지취득자격증명과 분묘 문제가 동시에 존재하므로 일반적인 주거용 집합건물보다 처분·활용 전 확인해야 할 조건이 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록3·4는 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전에 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 분묘 현황 확인. 목록3의 분묘 1기 위치와 실제 이용 범위, 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 건물·토지 점유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 구조·현황과 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인과 시세를 구분. 422,258,000원은 감정가의 70%이지만, 그 자체로 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
- 배당 부족분과 인수액을 구분. 현재 미배당 35,208,021원은 채권자 측 부족액이며, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금전 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 두 가지
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후 채권은 매각으로 정리되고, 현재 422,258,000원 매각 가정에서 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다. 목록3·4 농지취득자격증명과 목록3 분묘 1기 및 분묘기지권 성립 여지입니다. 특히 농취증 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건은 단순한 사후 확인 사항이 아니라 입찰 단계 자체의 중요한 문턱입니다.
또 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실질취득액 역시 422,258,000원이고 이를 최근 거래가격과 직접 비교할 근거는 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론보다는, 금융권리 인수는 낮지만 토지 이용·절차 불확실성이 큰 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다. 이 물건의 승부처는 추가 할인 자체보다 농취증 확보 가능성과 분묘 문제를 감당할 수 있는지입니다.
