창원지방법원 2025타경547. 통영시 광도면 노산리 83-9의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 426.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역이며 감정평가 현황상 건물은 다가구주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 공부상 주택이지만 매각 비고에는 현황 다가구주택, 공부상 함석지붕이지만 현황 강판지붕이라는 차이가 적시돼 있고 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 말소기준은 2009.04.16 설정된 통영축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 통영농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 임차인 3명 중 김판호는 2001.11.12 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금 20,000,000원이 배당되지 않은 채 매수인에게 넘어가는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경547 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 노산리 83-9 · 경상남도 통영시 광도면 덕포로 33-38 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 현황 다가구주택 |
| 토지 | 426.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 221,900원/㎡ |
| 건물 | 경량철골조 · 단층 · 사용승인일 1994.10.12 · 현황 강판지붕 |
| 소유자 | 김미숙 |
| 감정가 / 최저가 | 204,804,000원 / 143,363,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영축산업협동조합 / 45,034,556원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 소유자는 김미숙이며, 말소기준권리는 2009.04.16 을구 10번 통영축산업협동조합 근저당권 48,000,000원입니다. 2024.01.03 국 압류, 2024.05.21 통영농업협동조합 가압류 20,424,779원, 2025.07.23 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거의 가압류·근저당권 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김판호 | 2001.11.12 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 문옥철 | 2014.11.13 | 5,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김춘화 | 2020.02.12 | 8,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
② 가격 구조 — 최저가보다 20,000,000원을 더 봐야 한다
현재 회차는 감정가 204,804,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가 143,363,000원입니다. 그러나 김판호 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계되는 계산을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 163,363,000원입니다. 따라서 입찰가를 판단할 때 143,363,000원만 비용으로 보면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 143,363,000원 | 68,424,779원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 100,354,100원 | 68,424,779원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 70,247,870원 | 68,424,779원 | 0원 | 20,000,000원 |
제시된 각 회차 시나리오에서 근저당권과 가압류의 채권자 미배당액은 모두 0원입니다. 반면 김판호 보증금 20,000,000원은 회차가 내려가도 매수인 인수액으로 그대로 남습니다. 이 사건의 가격 판단에서 유찰률과 별도로 봐야 하는 고정 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,807,082원 |
| 인수 · 임차인 김판호 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 통영축산업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 통영농업협동조합 | 20,424,779원 | 20,424,779원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,131,139원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 68,424,779원이 전액 배당되고 소유자 잔여 72,131,139원이 계산됩니다. 김판호 보증금 20,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광도초등학교 남동측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 426.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골조 단층으로 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 현황. 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했으며, 탐문상 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 함석지붕·주택이나 현황은 강판지붕·다가구주택으로 적시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김판호 대항력 원문 확인. 2001.11.12 전입과 현재 점유관계, 보증금 20,000,000원의 실제 승계 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 명세서 판단 충돌 확인. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 되어 있지만 배당 계산은 김판호 보증금 전액 인수를 전제로 하므로 반드시 법원 기록으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 143,363,000원에 인수 20,000,000원을 더한 163,363,000원을 자금계획의 기준으로 봐야 합니다.
- 다가구 점유 확인. 현황이 다가구주택이고 임차인 3명이 조사돼 있으므로 호실별 실제 점유와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·사용상태를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고 부기등기는 2026.03.12 말소됐으나 한국자산관리공사 공매와의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수액
이 사건은 감정가 204,804,000원에서 한 번 유찰돼 143,363,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 임차인 김판호가 말소기준권리보다 앞선 2001.11.12 전입이고, 배당 계산상 보증금 20,000,000원 전액이 매수인에게 승계되기 때문입니다. 현재 회차 실질취득은 163,363,000원입니다.
등기상 후순위 압류·가압류는 소멸하고 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있어 등기 자체는 비교적 단순하지만, 임차인 판단은 단순하지 않습니다. 특히 명세서의 “명시 인수권리 해당사항 없음”과 김판호 보증금 인수 계산이 서로 충돌합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “유찰가만 보고 접근하지 말고 김판호의 대항력·승계 여부를 먼저 확정하라”입니다.
