서울중앙지방법원 2025타경103940. 관악구 봉천동 첼시하우스C동 5층 501호, 전용 41.18㎡가 비교대상 면적으로 잡힌 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2022년부터 대항력을 갖춘 홍승일의 임차보증금 339,000,000원이 선순위로 존재하고, 배당표만 보면 현재 최저가에서는 보증금 중 117,863,232원이 미배당되어 매수인에게 승계되는 구조이기 때문입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.26.자 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 따라서 홍승일 임차권과 관련한 실질 인수금액은 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 다만 이 확약은 해당 임차권 승계 범위에만 적용되므로, 현장에서 별도의 제3자 점유·임차관계가 확인된다면 그 부분은 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103940 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 713-146 첼시하우스씨동 5층501호 · 당곡6나길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택단지형 · 전용 비교면적 41.18㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2019.03.04 |
| 소유자 | 이의선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 351,700,000원 / 225,088,000원 (4회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 339,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 서울우유협동조합 근저당권은 2019.04.12. 설정됐지만 2020.07.07. 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 홍승일의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2022.06.10.이고 확정일자는 2022.05.12.이므로, 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍승일 | 전유부분 전부 | 339,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 홍승일의 임차권등기는 2024.05.31. 접수됐고, 보증금은 339,000,000원입니다. 현재 회차 배당 계산만 적용하면 임차인이 221,136,768원을 배당받고 나머지 117,863,232원을 매수인이 인수합니다. 그러나 2026.06.26.자 확약으로 해당 잔존 보증금반환청구권과 대항력이 포기됐으므로 실질 승계는 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득액’으로 본다
이 사건은 확약으로 주된 인수액이 실질 0원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액은 225,088,000원입니다. 첼시하우스C동의 최근 12개월 동일권역·유사면적 실거래 평균은 381,000,000원이고, 최신 거래는 2026.03. 377,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율은 59.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 40.58㎡ | 3 | 377,000,000원 |
| 2026.03 | 40.58㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2025.01 | 42.68㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2023.12 | 42.68㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 381,000,000원 |
전체 4건 평균은 368,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 381,000,000원과 최신 거래 377,000,000원을 우선합니다. 최근 12개월 가격 흐름은 이전 거래 대비 7.3%로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다. 따라서 확약이 실제 매각절차에서 그대로 효력을 발휘한다는 전제에서는 현재 최저가가 최근 실거래 수준보다 낮은 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,951,232원 |
| 1. 임차인 홍승일 보증금 | 339,000,000원 | 221,136,768원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 339,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍승일 보증금의 미배당액은 117,863,232원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약으로 해당 임차권의 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 포기됐으므로 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총 부담은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 225,088,000원 | 117,863,232원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 180,070,400원 | 162,250,586원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 | 144,056,320원 | 197,760,468원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 승계액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 제출돼 있어 현재 분석에서는 그 승계액을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 유찰가만 낮아지는 것과 실질취득액이 동일하게 낮아지는 구조는 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서만 성립합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡중학교 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.03.04. 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고, 토지이용계획상 2026.12.31.까지의 토지거래계약 허가구역 표기가 있습니다.
- 제시외 건물. 건물 지상에 제시외건물이 소재하며 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 있어 실거래 가격과 별개로 경매시장 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각 직전 원본과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 존재하더라도 실제 말소 이행 여부와 시점을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 홍승일 외 별도 점유자나 제3자 임차관계가 있는지 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함된다고 기재돼 있으므로 실제 위치·형태와 이용상태를 확인하세요.
- 시세 비교 기준. 전체 평균 368,000,000원보다 최근 12개월 평균 381,000,000원과 최신 거래 377,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 환금성 점검. 실거래는 존재하지만 15세대 소규모 다세대이고 4회 유찰된 물건이므로 향후 매도기간과 매수층을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권 사건이지만, 확약이 실질 구조를 바꾼다”
등기부와 배당표만 보면 이 사건은 보증금 339,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가에서 117,863,232원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 2026.06.26.자 확약으로 해당 임차권의 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했습니다. 그 결과 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원, 최저가 낙찰 가정 실질취득액은 225,088,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 381,000,000원 대비 최저가 비율이 59.1%로 낮고, 최신 거래도 377,000,000원입니다. 반면 4회 유찰, 15세대 소규모 다세대, 경매 통계상 매각률 0.0%라는 환금성 신호가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “최저가가 얼마나 낮은가”보다 “확약이 실제로 매수인 인수위험을 완전히 제거하는지, 그리고 그 가격 차이를 향후 환금성이 받쳐주는지”에 있습니다.
