확약서로 실질 인수 0원, 최근 12개월 시세의 92.3% — 봉천동 첼시하우스C동 501호

서울중앙지방법원 2025타경103940. 관악구 봉천동 첼시하우스씨동 5층 501호, 전용면적 41.18㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 등기상 소유자는 이의선이며, 주택도시보증공사가 339,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 중심은 전입일 2022.06.10, 확정일자 2022.05.12, 보증금 339,000,000원의 임차인 홍승일입니다.

홍승일의 전입은 말소기준으로 기재된 2025.09.25 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차권입니다. 낙찰가가 배당비용을 제외한 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.26.자 확약서를 제출했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서

등기에는 2019.04.12. 서울우유협동조합 명의의 채권최고액 2,000,400,000원 근저당권이 기재됐고, 2020.07.07. 해당 1번 근저당권설정등기 말소 기록이 이어집니다. 말소 원인은 일부포기로 표시돼 있으므로 공동담보 중 이 호수에 대한 말소 범위와 현재 효력은 등기 원문으로 재확인해야 합니다. 사건상 말소기준은 2025.09.25. 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

현재 회차 매각가 351,700,000원을 가정하면 집행비용 5,723,800원을 먼저 공제한 뒤 홍승일 보증금 339,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로, 확약이 없더라도 현재 회차의 임차보증금 잔액은 0원입니다. 그러나 3회 유찰 시나리오에서는 62,379,040원, 4회 유찰 시나리오에서는 117,863,232원의 인수 계산이 발생합니다. 이 사건은 확약서 때문에 해당 승계분이 실질 0원*으로 정리되는 구조입니다.

* 룰상 인수 계산: 현재 회차 0원, 감정가 80% 회차 62,379,040원, 감정가 64% 회차 117,863,232원. 다만 2026.06.26.자 확약서가 적용되는 주택도시보증공사 승계분은 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기로 실질 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 92.3%

첼시하우스C동의 면적 유사 실거래는 4건이며, 가격 판단은 과거 거래를 모두 섞은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 381,000,000원과 최신 거래 377,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 2건이고, 이전 거래 대비 추세는 7.3% 상승입니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 351,700,000원은 최근 12개월 평균 381,000,000원의 92.3%입니다. 최신 거래 377,000,000원과 최근 12개월 평균보다 낮아 가격상 일정한 할인은 존재합니다. 다만 전체 실거래 최저가가 350,000,000원이고, 현재 최저가가 이와 비슷한 수준이므로 큰 폭의 경매 할인이라고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 351,700,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정된 값이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당 계산에는 서울우유협동조합에 6,976,200원이 배정돼 있으나, 등기에는 2020.07.07. 1번 근저당권설정등기 말소 기록이 있으므로 실제 배당 여부와 말소 범위를 원문으로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로, 감정평가상 도시형생활주택단지형으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
• 입지. 당곡중학교 북서측 인근이며, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 승강기·위생·급배수·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측과 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 431.0㎡, 완경사의 사다리형 토지이며 공시지가는 4,143,000원/㎡입니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 포함돼 있으므로 위치·면적·사용관계와 매각 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 확약서의 제출 여부, 대상 임차권, 대항력 포기와 잔존 보증금반환청구권 포기 문구를 매각기록에서 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 매각 후 주택도시보증공사가 실제 임차권등기 말소에 협조하는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
• 별도 점유자 확인. 확약은 주택도시보증공사 승계분에만 적용되므로 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록 여부를 별도로 조사하세요.
• 서울우유 근저당 대조. 2019.04.12. 설정과 2020.07.07. 일부포기·말소 기록의 정확한 범위를 등기 원문과 공동담보목록으로 확인하세요.
• 매각조건 확인. 2회 유찰에도 최저가가 감정가 100%이므로 매각공고, 특별매각조건, 재매각 여부를 확인하세요.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균 381,000,000원과 최신 거래 377,000,000원을 기준으로 취득세·명도·수리비를 포함한 응찰 상한을 계산하세요.
• 토지거래허가. 물건이 토지거래계약 허가구역에 포함되므로 적용 대상과 허가 필요 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 제시외 건물. 제시외 건물의 구조·소유관계·전유부분 사용 여부와 매각 포함 여부를 감정서 도면 및 현장과 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약서가 승부를 바꾼다”

이 사건의 임차인은 보증금 339,000,000원, 전입 2022.06.10, 확정일자 2022.05.12의 대항력 임차인입니다. 일반적인 저가 낙찰이라면 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 해당 승계분은 실질 인수 0원으로 분석됩니다.

가격은 최근 12개월 평균의 92.3%로 시세 아래지만, 실거래 최저가 350,000,000원과 거의 같은 구간입니다. 더구나 15세대 다세대주택이고 2회 유찰에도 최저가가 감정가 100%이며, 동일 건물 경매 통계의 매각률은 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리상 조건부 합격, 가격은 보통, 환금성은 보수적으로 접근입니다. 확약서 원본과 임차권 말소 이행, 서울우유 근저당 말소 범위까지 확인될 때 비로소 인수 0원의 결론이 완성됩니다.