창원지방법원 2025타경631. 경상남도 사천시 벌리동 472-6, 도로명주소 삼상로 57의 지이윤스파 관련 물건입니다. 감정 이용상태는 일련번호 2가 근린생활시설 등, 일련번호 3·4가 근린생활시설, 일련번호 5가 창고시설, 일련번호 6이 근린생활시설 용도의 공실입니다. 토지는 지목 대, 면적 1,624.4㎡, 토지이용상황은 상업용이며 제2종일반주거지역입니다.
등기상 현재 소유자는 배미주이고, 말소기준권리는 2024.10.16. 전영자 근저당권 200,000,000원입니다. 그 이후의 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 사천시 압류들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 앞선 점유·전입 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경631 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 벌리동 472-6 · 경상남도 사천시 삼상로 57 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 등 · 근린생활시설 · 창고시설 |
| 토지 | 대 · 1,624.4㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 배미주 (2022.02.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,094,902,190원 / 2,866,432,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 211,112,328원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 말소기준권리 | 2024.10.16. 을구 20번 근저당권 · 전영자 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2024.10.16. 전영자 근저당권입니다. 2025.04.04. 국 압류와 같은 날의 임의경매개시결정, 2025.04.29. 국민건강보험공단 압류, 2025.10.01.·2025.12.22. 사천시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 3,000만원보다 ‘미상 3명’이 더 중요
조사된 임차인은 8명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 모두 실제 조사된 임차인으로 봅니다. 이 가운데 말소기준일보다 앞서 전입한 사람은 이향숙·김수정·김두민·김시나·정달분입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이향숙 | — | 2024.05.21 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김수정 | 1층 BROWN | 2024.06.07 | 10,000,000원 | 400,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 배용주 | — | 2024.12.18 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두민 | 나동 1호 | 2024.05.31 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김시나 | 나동 1호 | 2024.05.31 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김미아 | 나동 1호 | 2025.01.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이가을 | 다동 1층 2호 네일니즈 | 2025.04.08 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정달분 | — | 2023.02.27 | 20,000,000원 | 300,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
김수정은 보증금 10,000,000원, 정달분은 보증금 20,000,000원으로 확인되고, 배당표에서는 두 사람 모두 대항력 있음·우선변제권 없음 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 정달분은 2025.06.23. 배당요구를 했지만, 제공된 배당계산에서는 보증금 20,000,000원이 매수인 인수액으로 남습니다.
따라서 현재 최저가 2,866,432,000원에 확정 인수액 30,000,000원을 더한 최소 실질취득은 2,896,432,000원입니다. 다만 보증금 미상 선순위 점유자 3명의 잠재 인수액이 포함되지 않았으므로, 실질취득액은 2,896,432,000원+로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,866,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 31,064,320원 |
| 인수 · 김수정 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정달분 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 전영자 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,635,367,680원 |
배당계산은 집행비용 31,064,320원, 전영자 근저당권 200,000,000원, 소유자 잔여 2,635,367,680원으로 구성됩니다. 김수정·정달분 보증금 합계 30,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
신청채권액은 211,112,328원이지만, 제공된 배당 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 200,000,000원을 기준으로 배당되며 신청채권이 전액 충족되는 것으로 처리되어 있지는 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 검증은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 소유자 잔여 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,866,432,000원 | 30,000,000원 | 2,635,367,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,006,502,399원 | 30,000,000원 | 1,784,037,375원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,404,551,679원 | 30,000,000원 | 1,188,106,162원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 2,006,502,399원, 1,404,551,679원으로 내려가지만, 제공된 시나리오에서 김수정·정달분의 확정 인수액은 계속 30,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 선순위 임차인의 잠재 인수액은 별도로 남습니다. 따라서 최저가 하락만 보고 취득부담이 같은 비율로 줄어든다고 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문선초등학교 북동측 인근이며, 부근은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2는 근린생활시설 등, 3·4는 근린생활시설, 5는 창고시설, 6은 근린생활시설 용도의 공실입니다.
- 건물. 일련번호 2는 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층·지상8층이며, 3·4·5·6은 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 일련번호 2에는 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 난방, 승강기, 수변전, 목욕장·찜질방 관련 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 1,624.4㎡, 상업용, 평지, 가로장방, 광대소각이며 공시지가는 602,500원/㎡입니다.
- 규제. 대로3류·소로1류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역과 관련됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이향숙 보증금 확인. 2024.05.21. 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액을 확인해야 합니다.
- 김두민·김시나 보증금 확인. 두 사람 모두 나동 1호, 2024.05.31. 전입으로 선순위입니다. 보증금·점유관계가 확인되지 않으면 인수액 상한을 잡을 수 없습니다.
- 김수정·정달분 30,000,000원 반영. 제공된 배당표에서는 김수정 10,000,000원과 정달분 20,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 점유부분 중첩 확인. 김두민·김시나는 모두 나동 1호로 조사되어 실제 점유관계와 계약관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액이 있으면 배당이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 확인. 1층 경량철골조 10.0㎡ 창고의 위반건축물 표시와 제시외 건물 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 용도·공실 확인. 근린생활시설·창고시설이 혼재하고 일련번호 6은 공실 상태이므로 실제 임대현황과 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 인수액과 현장 수익성을 포함한 총 취득부담으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·건축물대장·세금 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다, 열린 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 4,094,902,190원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 2,866,432,000원으로 내려온 물건입니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조이고, 근저당권 200,000,000원도 현재 회차 매각가에서는 배당에 문제가 없습니다.
하지만 낙찰자가 실제로 봐야 할 숫자는 최저가 하나가 아닙니다. 김수정·정달분 보증금 30,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 이향숙·김두민·김시나는 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 그래서 현재의 최소 실질취득액은 2,896,432,000원+. 여기서 ‘+’가 얼마인지 확정하는 것이 입찰 전 최우선 과제입니다.
후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 감정가 대비 할인율보다 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
