창원지방법원 2025타경630. 거제시 문동동 대아푸른솔마을 103동 601호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 김상영 2분의 1, 박미선 2분의 1의 공유관계이고, 이번 경매는 김상영 지분에 설정된 권광수의 근저당권을 원인으로 진행되는 지분매각입니다. 말소기준은 2024.06.14. 김상영 지분에 설정된 권광수 근저당권 22,500,000원이며, 그 뒤 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 과거 주식회사제일은행 근저당권 54,000,000원은 2008.04.03. 이미 말소됐고, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 별도로 승계하는 등기상 금액은 0원입니다. 다만 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 다른 공유자와 공유관계에 들어가는 구조이므로, 이 사건의 핵심 위험은 ‘인수채무’보다 지분의 환금성과 공유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경630 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 문동동 661 대아푸른솔마을 103동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 6층 601호 |
| 소유관계 | 김상영 지분 2분의 1 · 박미선 지분 2분의 1 |
| 매각범위 | 김상영 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 45,500,000원 / 31,850,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 권광수 / 16,350,739원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 그러나 ‘지분’은 남는다
말소기준권리는 2024.06.14. 설정된 권광수 근저당권 22,500,000원입니다. 이 근저당권은 김상영 지분 전부에 설정됐고, 이후 2025.02.12. 신한카드 가압류 10,038,263원과 2025.10.13. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 실제 임차인 0명, 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 46.9%를 ‘반값 할인’으로 읽으면 안 된다
대아푸른솔마을 전용 84.91㎡의 전체 호실 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 68,791,666원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 67,937,500원, 최신 거래는 2026.05. 68,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.6%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.91㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 15 | 63,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 84.91㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 84.91㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 7 | 74,500,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 4 | 73,000,000원 |
| 2025.03 | 84.91㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 84.91㎡ | 3 | 70,000,000원 |
현재 최저매각가 31,850,000원은 전체 호실 최근 12개월 평균의 46.9%입니다. 그러나 이 수치는 전체 아파트 한 채의 거래가와 2분의 1 지분 경매가격을 비교한 비율입니다. 따라서 일반적인 전체소유권 경매처럼 “최근 시세의 46.9%에 살 수 있다”는 의미가 아닙니다. 오히려 공유관계 해소 여부와 향후 지분 처분 가능성을 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 973,300원 |
| 1. 근저당 · 권광수 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,038,263원 | 8,376,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 32,538,263원 중 30,876,700원이 배당되고 1,661,563원이 미배당됩니다. 이 미배당은 채권자의 잔존채권 문제이며, 자료상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 31,850,000원 | 30,876,700원 | 1,661,563원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 11,044,573원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 17,612,681원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 16,350,739원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 14,925,582원으로 청구액에 미치지 못합니다. 다만 어느 회차에서도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 상동동 삼룡초등학교 남측 인근. 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 6층 601호. 공동 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등이며, 대지권 토지는 부정형 완경사지의 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 대지권 토지 북동측으로 포장도로와 접합니다.
- 현장조사. 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고, 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 단지·시장. 대아푸른솔마을 292세대, 2002.02.05. 준공. 동일면적 실거래 최근 12건이 있으나 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 낙찰 후 취득하는 범위는 김상영의 2분의 1 지분입니다. 박미선의 2분의 1 지분은 매각되지 않습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 매각조건을 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 착시 금지. 최저가 31,850,000원과 전체 호실 최근 시세 67,937,500원을 단순 비교해 ‘46.9% 할인’으로 해석하지 마십시오.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 67,937,500원, 최신 거래는 68,000,000원이며 최근 구간 추세는 -3.6%입니다.
- 공유관계 비용·시간. 낙찰 이후 지분 자체의 처분과 공유관계 해소가 일반 단독소유 아파트보다 어려울 수 있다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장 조사에서 내부조사가 불가능했으므로 실제 내부 상태를 입찰 전에 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 일반 아파트 반값 매수”
등기상 권리만 보면 어렵지 않습니다. 2024.06.14. 권광수 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없습니다. 그래서 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 본질은 권리보다 지분매각입니다.
현재 최저가 31,850,000원은 전체 호실 최근 12개월 평균 67,937,500원의 46.9%지만, 그 숫자는 전체 소유권과 2분의 1 지분을 서로 비교한 결과입니다. 여기에 다른 공유자의 우선매수권, 공유관계의 낮은 환금성, 최근 시세 -3.6% 하락 추세까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 깨끗하지만, 지분이라는 구조적 위험 때문에 가격만 보고 접근할 물건은 아니다. 전체소유권 경매와 동일한 잣대로 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
