창원지방법원 2025타경697. 통영시 무전동 979-22, 도로명 미나리길 57-16에 위치한 부동산으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 주택이고, 토지와 건물 및 부속토지가 일괄매각됩니다. 등기상 현재 살아 있는 선순위 기준권리는 2019.10.15 설정된 새통영새마을금고 채권최고액 42,000,000원 근저당입니다. 이후 삼성카드 가압류와 강제경매개시결정, 2026.01.23 추가 설정된 새통영새마을금고 근저당 21,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 비교적 단순하지만, 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 현장조사도 폐문부재 상태였습니다. 또한 별도 토지는 공부상 지목이 ‘답’이지만 실제로는 주거용 건부지의 부속토지로 이용되고 있으며, 인근 도로와 경계가 불분명해 정밀 경계측량을 통한 도로 편입 여부 확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경697 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 979-22 · 경상남도 통영시 미나리길 57-16 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층 주택 · 콘크리트 미장 및 적벽돌 부착 등 마감 · 샤시창호 |
| 소유자 | 임성진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,528,710원 / 105,370,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 22,146,951원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 조경수 토지가격 포함 · 옥상 태양광설비 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 통영축산업협동조합 근저당 60,000,000원은 2013.09.16 해지로 말소됐고, 2019.09.10 다시 설정된 42,000,000원 근저당도 2019.10.15 해지로 말소됐습니다. 같은 날 새통영새마을금고의 42,000,000원 근저당이 새로 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류 18,324,866원, 삼성카드의 강제경매개시결정, 새통영새마을금고의 후순위 근저당 21,000,000원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 105,370,000원으로 감정가 150,528,710원의 70% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 단정할 수 없습니다. 현재 회차는 권리 할인보다 현장 상태·경계·점유 확인을 먼저 해야 하는 물건입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,370,000원 | 0원 | 21,769,954원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,759,000원 | 9,293,528원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,631,300원 | 31,022,929원 | 0원 |
현재 회차에서는 계산상 채권액이 전액 배당되고도 소유자에게 잔여금이 남습니다. 2회 유찰 시부터는 채권 미배당이 발생하지만, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,275,180원 |
| 을구 5번 근저당 · 새통영새마을금고 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 18,324,866원 | 18,324,866원 |
| 갑구 3번 강제경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 새통영새마을금고 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,769,954원 |
집행비용은 2,275,180원으로 추정됐고, 갑구 3번 강제경매개시결정 관련 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 소유자 잔여 21,769,954원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 현장 리스크 — 토지 경계와 부속물
- 일괄매각. 토지·건물 및 관련 대상이 함께 매각됩니다.
- 조경수. 지상에 소재하는 조경수는 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함해 평가했습니다.
- 태양광설비. 건물 옥상층의 제시외 구축물인 태양광설비는 매각에 포함됩니다.
- 부속토지 현황. 별도 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 실제로는 주거용 건부지의 부속토지로 이용 중입니다.
- 경계 불분명. 인근 무전동 979-60 도로와 경계가 불분명해 정밀 경계측량으로 도로부분 편입 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 확인 한계. 현장조사 당시 폐문부재 상태로 내부구조와 관련 사항은 외부관찰·인근 탐문·공부 등을 종합해 평가했습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영시 무전동 소재 통영시청 제2청사 동측에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 주된 토지는 155.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 평지·세로장방형·세로한면 도로조건입니다.
- 공시지가. 429,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 폐문부재였으므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 다시 확인하세요.
- 대항력 단정 금지. 임차인 신고가 확인되지 않았더라도 현장조사만으로 실제 임대관계를 확정할 수 없는 상태입니다.
- 경계측량. 무전동 979-60 도로와 부속토지의 경계를 정밀 측량해 도로 편입 여부를 확인하세요.
- 태양광설비 확인. 옥상 태양광설비가 매각에 포함되므로 현존 상태와 사용 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 1회 유찰로 감정가 70%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 주변 유사 주택·토지의 실제 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제와 채권액 미상 부분에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있으므로 매각 직전 서류를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.10.15 새통영새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 권리 밖에 있습니다. 임대관계가 미상이고 현장조사가 폐문부재였으며, 부속토지는 인근 도로와 경계가 불분명해 정밀 경계측량이 필요합니다.
현재 최저가는 105,370,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 ‘한 번 유찰됐으니 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 이 물건은 등기상 권리는 비교적 정리돼 있으나, 점유·임대관계와 토지 경계를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 유형입니다. 권리만 보고 입찰하기보다는 현장 확인과 측량 검토를 선행하는 것이 맞습니다.
