서울동부지방법원 2024타경64878. 광진구 구의동 삼성그린빌 2층 201호, 전용 54.46㎡의 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 133,038,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 김한나는 2021.04.30 전입했고, 2021.04.02 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2022.02.08 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다.
현재 매각가 133,038,000원을 가정하면 집행비용 2,662,532원을 제외한 130,375,468원이 김한나에게 배당되고, 보증금 380,000,000원 중 249,624,532원이 남습니다. 이 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조이므로 133,038,000원 + 249,624,532원 = 382,662,532원을 실질취득비용으로 봐야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형의 특성상, 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 총 부담액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경64878 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 자양로42길 42-11(구의동), 2층 201호 (구의동, 삼성그린빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.46㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 건물 규모 | 삼성그린빌(60-27) · 7세대 · 2011.12.16 준공 |
| 소유자 | 이복순 (2021.05.21 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 133,038,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2013.08.23 설정된 중소기업은행 근저당권 780,000,000원은 2013.10.17 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준으로 잡힌 것은 2022.02.08 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 압류·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 김한나의 전입일은 2021.04.30으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 등기 자체가 매각으로 정리되는 것과 별개로, 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김한나 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 380,000,000원 | 2021.04.30 2021.04.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
김한나는 2023.05.17 배당요구를 했고, 같은 날 임차권등기가 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 380,000,000원을 다른 신고액과 중복 합산할 문제는 없지만, 그 한 명의 대항력 보증금 자체가 이 사건의 핵심 인수위험입니다.
② 시세 비교 — 133,038,000원이 아니라 382,662,532원으로 비교
삼성그린빌(60-27) 전용 54.46㎡의 확인된 최근 거래는 2025.04, 2층 350,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 350,000,000원이며 표본은 1건입니다. 표면 최저가는 이 금액의 38.0%에 불과하지만, 이 사건은 대항력 보증금 인수형이므로 최저가 38.0%라는 숫자를 가격 메리트로 사용할 수 없습니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 2025.04 | 54.46㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 54.46㎡ | — | 350,000,000원 |
| 감정가 | — | 54.46㎡ | 2 | 406,000,000원 |
| 현재 최저가 | 5회 유찰 | 54.46㎡ | 2 | 133,038,000원 |
| 실질취득 | 현재 회차 | 54.46㎡ | 2 | 382,662,532원 |
실질취득 382,662,532원은 최근 거래 350,000,000원의 약 109.3%입니다. 즉 최근 거래보다 32,662,532원 높은 수준입니다. 이 사건의 가격 판단은 “감정가 406,000,000원에서 67% 넘게 떨어졌다”가 아니라, “인수까지 포함하면 최근 거래보다 높은가”로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 133,038,000원 | 249,624,532원 | 382,662,532원 |
| 6회 유찰 시 | 106,430,400원 | 275,859,626원 | 382,290,026원 |
| 7회 유찰 시 | 85,144,320원 | 296,788,278원 | 381,932,598원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당·인수액이 커집니다. 따라서 유찰 횟수 자체가 실질취득비용의 큰 하락으로 연결되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,038,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,662,532원 |
| 1. 임차인 김한나 보증금 (우선변제) | 380,000,000원 | 130,375,468원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 70,906,668원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 김한나에게 130,375,468원이 배당되고 부족분 249,624,532원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감돼 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 광진초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트단지·학교 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 내외의 도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,837,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 삼성그린빌은 7세대 규모이고 확인된 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 5.0회로, 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 133,038,000원에만 주목하지 말고 인수 249,624,532원을 더한 382,662,532원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김한나 보증금 확인. 보증금 380,000,000원, 전입 2021.04.30, 확정일자 2021.04.02, 배당요구 2023.05.17의 권리관계를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 예상배당 순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가 감소와 동시에 임차인 인수액이 증가해 실질취득비용은 약 382,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 환금성 점검. 7세대 규모의 다세대주택이고 최근 동일면적 거래 표본이 1건뿐이므로, 매도 시 가격·기간을 보수적으로 가정해야 합니다.
- 현장·원본 대조. 현재 점유상태, 체납 관리비, 실제 조세채권액과 배당순위는 현장 및 집행기록·등기부·매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “대항력 보증금”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 406,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 133,038,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 임차인 김한나는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 현재 매각가 가정에서 보증금 미배당액 249,624,532원이 남습니다. 따라서 실질취득은 382,662,532원이고, 최근 동일면적 거래 350,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 6회 유찰 시 실질취득 382,290,026원, 7회 유찰 시에도 381,932,598원입니다. 여기에 당해세가 실제로 우선 배당되면 임차인의 미배당액이 더 커질 가능성도 확인해야 합니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상이고, 대항력 임차인·5회 유찰·소규모 다세대의 환금성까지 겹친 사건입니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 인수보증금을 포함한 총 취득비용입니다.
