창원지방법원 2025타경835. 감정가 4,271,868,970원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,990,308,000원, 감정가의 70%입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 떠안는 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 최저매각가와 같은 2,990,308,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 토지 일부에 농지취득자격증명 문제가 있으며, 기계·기구와 제시외 건물·관정도 함께 매각됩니다. 일부 토지는 현황 도로 또는 법면이고, 건물 일부 멸실과 컨테이너박스 소재불명도 확인됩니다. 따라서 “감정가 대비 70%”만으로 싸다고 판단해서는 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경835 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 지수면 청담리 1412-1 |
| 등기 대상 건물 | 경상남도 진주시 지수면 청담리 1435 · 경상남도 진주시 지수면 청담길175번길 16-16 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 농업회사법인현대씨앤에프주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 4,271,868,970원 / 2,990,308,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,655,984,088원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 방식 | 토지·건물·기계기구·제시외 건물·관정 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 권리는 복잡하다
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 제공된 말소기준 선언은 2023.09.25. 중소벤처기업진흥공단 근저당권 564,000,000원이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘70% 할인’을 시세 할인으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 4,271,868,970원의 70%인 2,990,308,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,990,308,000원 | 2,958,004,920원 | 3,203,201,497원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,093,215,599원 | 2,069,883,443원 | 4,091,322,974원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,465,250,919원 | 1,448,198,410원 | 4,713,008,007원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 3,203,201,497원에서 4,091,322,974원, 4,713,008,007원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수 부담은 별개입니다. 이 사건에서 가격 판단의 핵심은 권리 인수가 아니라 일괄매각 자산의 실제 활용성과 시장 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,990,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,303,080원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,090,000,000원 | 2,958,004,920원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 564,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 223,200,000원 | 0원 |
| 5. 을구 15번 근저당권 · 주식회사우성사료 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 미래기술 | 51,338,100원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 선정당사자)양승빈 | 23,487,763원 | 0원 |
| 10. 갑구 6번 가압류 · 이순기 | 9,400,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 그랜드운수 | 12,210,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 8번 가압류 · 이진기 | 40,221,445원 | 0원 |
| 13. 갑구 9번 가압류 · 허지욱 | 27,005,909원 | 0원 |
| 14. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 3,907,200원 | 0원 |
| 15. 갑구 13번 가압류 · 근로복지공단 | 116,436,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 6,161,206,417원 중 2,958,004,920원이 배당되고, 3,203,201,497원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.
④ 토지·시설 현황 메모
- 토지. 확인된 토지는 면적 419.0㎡, 지목·토지이용상황은 답, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 16,200원/㎡입니다.
- 농지취득자격증명. 목록[1,2,3,6,7,13]은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 기재되어 있습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 도계자동화라인 Cap` : 6,000수/Hr 1식 외 10점이 매각에 포함되고, 그 중 2점은 소재불명입니다.
- 제시외 물건. 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅍ 및 관정 a, b가 매각에 포함됩니다.
- 도로·법면. 목록[1,11,13] 일부는 현황 도로, 목록[3,4,5]는 전부 현황 도로, 목록[6,7]은 전부 법면인 점을 반영해 평가되었습니다.
- 멸실. 목록[9]의 증축부분 중 일부 멸실 부분은 평가에서 제외되었고, 감정서상 기호 9-1은 전체가 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 컨테이너박스. 목록[9] 2층 부분은 일반건축물대장에 컨테이너박스 건물이 추가 등재되어 등기부 면적과 차이가 있으며, 해당 컨테이너박스는 현황 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명부터 확인. 제출 대상 목록에 대해 농지가 아니라는 증명 또는 농지취득자격증명이 필요한 구조이고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 선행 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 기계기구, 제시외 건물, 관정이 포함됩니다. 개별 자산의 소재·상태와 실제 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실·소재불명 확인. 기계기구 2점 소재불명, 건물 일부 멸실, 기호 9-1 전체 멸실, 컨테이너박스 소재불명이 기재되어 있습니다.
- 도로·법면 비중 확인. 일부 목록은 일부 또는 전부가 현황 도로·법면이므로 장부상 면적만으로 활용가치를 판단하면 안 됩니다.
- 말소기준 원본 대조. 제공된 말소기준 선언과 배당순위 표현이 서로 다른 지점을 포함하므로 등기 접수번호·매각물건명세서 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 가격은 시세 확인 후 결정. 실거래 비교자료가 없어 현재 70% 최저가를 시장가 대비 할인으로 해석할 근거가 없습니다. 현장·용도·시설가치까지 반영한 별도 가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 자산의 실제 가치
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수도 0원이라는 점에서는 권리 승계 구조가 단순합니다. 하지만 권리가 단순하다고 물건도 단순한 것은 아닙니다. 토지·건물·기계기구·제시외 물건이 일괄매각되고, 농지취득자격증명 조건과 현황 도로·법면, 멸실·소재불명 설비가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 2,990,308,000원은 감정가의 70%이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 추가 유찰 시에도 매수인 인수는 0원이지만, 그것만으로 투자매력이 높아지는 것은 아닙니다. 이 물건의 승부처는 등기 인수보다 일괄매각 자산의 현존 여부·활용 가능성·농지취득 절차·실제 환금가치를 얼마나 정확하게 검증하느냐입니다.
