창원지방법원 2025타경907. 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1424-1 일원의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설과 다가구주택이고, 토지는 일단의 건축물 부지로 이용돼 일단지로 평가됐습니다. 현재 소유자는 최길호·최미선·최진호가 각각 3분의 1 지분을 가진 공유 형태입니다.
권리구조의 기준점은 2013년 설정된 사천수산업협동조합 근저당권입니다. 이 기준 이후 설정된 안병장 근저당권과 김권조에서 김순홍으로 이전된 근저당권, 사천수산업협동조합의 임의경매개시결정, 최진호 지분에 대한 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 가압류·압류·가등기·근저당권·전세권 가운데 다수는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경907 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 청암면 묵계리 1424-1 · 청학로 2432 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 다가구주택 |
| 소유자 | 최길호 3분의 1 · 최미선 3분의 1 · 최진호 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 570,941,930원 / 399,659,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 304,923,995원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 670.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 51,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2013.12.19. 을구 13번 사천수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 390,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 18번 안병장 근저당권 150,000,000원, 을구 19번 김권조 근저당권 30,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 19번 근저당권은 2018.09.28. 김순홍에게 이전됐습니다. 2025.09.02. 임의경매개시결정과 2025.10.01. 최진호 지분 압류 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병욱 | 2020.02.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 강형만 | 2022.03.02 | 50,000,000원 | 100,000원 | 2025.09.22 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 이병욱은 2020.02.06., 강형만은 2022.03.02. 전입해 모두 2013.12.19. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 강형만은 보증금 50,000,000원·월차임 100,000원이고 2025.09.22. 배당요구를 했습니다. 이병욱은 보증금이 확인되지 않았으므로 금액 자체는 추가 확인 대상이지만, 전입시점 기준 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,395,226원 |
| 2. 근저당 · 사천수산업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 근저당 · 안병장 | 150,000,000원 | 3,263,774원 |
| 4. 근저당 · 김권조 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 399,659,000원에서 채권총액 570,000,000원 중 393,263,774원이 배당되고, 미배당액은 176,736,226원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 매각 범위 — 일괄매각과 제시외 건물
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 건물 포함. 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
- 토지 평가. 목록 1·2·4 토지는 일단의 건축물 부지로 이용돼 일단지로 감정평가됐습니다.
- 접도구역. 일부 토지가 접도구역에 해당해 이를 감안하여 감정평가됐습니다.
- 매각 제외. 이동식건물, 계사 및 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
이 사건은 등기상 권리보다 무엇이 매각되고 무엇이 빠지는지가 실무적으로 더 중요합니다. 특히 현장에 이동식건물·계사·컨테이너가 존재하지만 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 토지 이용과 시설물 처리 관계를 현장에서 구분해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 하동군 청암면 묵계리 학동마을 북서측 인근으로, 펜션·음식점·단독주택·농경지가 소재하는 지방도변 관광지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 불편한 편입니다.
- 건물 이용. 기호 5는 근린생활시설, 기호 6은 다가구주택으로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 기호 5는 목조 판넬지붕 단층, 기호 6은 목조 기와지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 670.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·소로한면이며 보전관리지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 관광지에 포함되고 일부 접도구역에 저촉됩니다. 도로구역·준보전산지·계획관리지역과도 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 399,659,000원 | 393,263,774원 | 176,736,226원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 279,761,300원 | 275,044,642원 | 294,955,358원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 195,832,910원 | 192,291,249원 | 377,708,751원 | 0원 |
현재 회차에서는 사천수산업협동조합의 청구액 304,923,995원에 대해 시나리오상 390,000,000원이 배당돼 충족되는 것으로 계산됐습니다. 반면 2회 유찰 시에는 275,044,642원, 3회 유찰 시에는 192,291,249원이 배당돼 신청채권도 전액 충족되지 않습니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 현장 대조. 일괄매각 토지·건물, 포함되는 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ과 제외되는 이동식건물·계사·컨테이너의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 임차인 점유 확인. 이병욱·강형만의 실제 점유 부분을 확인하고, 특히 보증금이 확인되지 않은 이병욱의 임대차 관계를 재확인하세요.
- 토지규제 확인. 보전관리지역, 관광지, 가축사육제한구역, 접도구역 및 도로구역 관련 이용제한을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 실거래 부재. 현재 최저가가 적정한 시장가격인지 판단할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 교통·환금성. 차량 접근은 가능하지만 전반적인 교통상황이 불편한 편이며, 근린생활시설·다가구주택과 토지의 복합 물건이라는 점을 감안해 매수층과 재매각 가능성을 점검하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 현장 난도는 낮지 않다”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2013.12.19. 사천수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 토지와 근린생활시설·다가구주택을 함께 매각하는 복합 물건이고, 제시외 건물 일부가 포함되는 반면 이동식건물·계사·컨테이너는 제외됩니다. 일부 토지는 접도구역에 걸리며 교통상황도 불편한 편입니다. 게다가 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가 399,659,000원의 시장가격 적정성을 확인할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 명확히 0원, 가격·현장·이용범위는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
