창원지방법원 2025타경964. 진주시 상평동 석류 가동 4층 506호, 아파트입니다. 감정가는 78,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,600,000원입니다. 등기상 말소기준은 1998.08.29 접수된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 뒤의 고석균 근저당, 국민은행·농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 먼저 들어온 임차인의 전입입니다.
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 임차인 이명희의 전입일은 1987.04.15입니다. 이는 말소기준권리보다 약 11년 앞섭니다. 대항력은 인정되는 것으로 조사되어 있으나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 소멸되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 보증금이 미상인 현재 단계에서는 최저가 54,600,000원만으로 실질취득가를 계산해 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경964 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상평동 276-4 석류 가동 4층506호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.58㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 현재 소유자 | 백봉현 2분의 1 · 백상현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 20,005,738원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
등기만 보면 말소기준보다 뒤인 2008.07.30 고석균 근저당권 30,000,000원, 2019.01.03 국민은행 가압류 5,402,231원, 2019.01.18 농협은행 가압류 5,163,965원, 2025.09.25 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2006년 남부농업협동조합 가압류 24,124,916원은 2008.07.03 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 이 물건의 핵심 리스크
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명희 | 1987.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르기 때문에 대항력은 있는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 최종적으로 얼마를 인수하게 되는지는 산정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있으므로, 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 54,600,000원은 낮지만 시장은 하락 추세
석류맨션 전용 59.58㎡ 실거래는 확인된 5건 평균이 65,000,000원이고, 최근 12개월 3건 평균은 61,333,333원입니다. 최신 거래는 2025.10 57,000,000원입니다. 현재 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균의 89.0%로 숫자상 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.0% 하락한 것으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.58㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2025.06 | 59.58㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 59.58㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2024.10 | 59.58㎡ | 3 | 73,000,000원 |
| 2024.07 | 59.58㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.58㎡ | 3건 | 61,333,333원 |
전체 5건 평균 65,000,000원만 보면 현재 최저가가 84.0% 수준이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 61,333,333원과 최신 거래 57,000,000원을 보면 할인 폭이 아주 크다고 보기는 어렵고, 더 중요한 점은 선순위 임차 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용 자체가 미정이라는 것입니다. 따라서 현재 가격에 별도의 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 65,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 근저당 · 고석균 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 5,402,231원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 5,163,965원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오상 채권총액 105,566,196원 중 53,217,200원이 배당되고 52,348,996원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 54,600,000원 | 53,217,200원 | 52,348,996원 |
| 2회 유찰 시 | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 68,434,156원 |
| 3회 유찰 시 | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 79,693,768원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가람초등학교 북동측 인근이며 주위는 공동주택·단독주택·공장 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건 중 4층 506호이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 부정형 평지이고 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 동측 및 남측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역·시가지경관지구·소로2류 접합·가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 석류맨션은 100세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.0% 낮아 하락 추세가 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이명희의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 최저가를 실질취득가로 착각하지 않기. 현재 최저가는 54,600,000원이지만 선순위 임차 보증금 미상이라 실제 총투입액은 확정되지 않았습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 57,000,000원이며 최근 거래 추세는 -13.0%입니다.
- 근저당 변경등기 대조. 말소기준 근저당의 최초 65,000,000원과 2008.08.05 변경 후 36,000,000원 기재를 등기 원본과 배당요구 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·동일단지 평가사례·탐문조사에 의해 진행됐으므로 실제 점유 및 내부 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격보다 임차인부터 확인”
겉으로는 감정가 78,000,000원에서 54,600,000원까지 떨어진 1회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균 61,333,333원보다 낮고 최신 거래 57,000,000원과도 가까워, 숫자만 보면 관심을 가질 수 있는 구간입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 1987.04.15 전입한 이명희가 1998.08.29 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금이 크고 배당으로 해소되지 않으면 그 미배당액은 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다.
따라서 이 물건은 “싼 아파트”가 아니라 “실질취득가가 아직 정해지지 않은 아파트”로 보는 것이 맞습니다. 임차보증금·확정일자·배당요구 및 매수인 인수 범위를 먼저 확정한 뒤, 그 금액을 최근 12개월 평균 61,333,333원과 최신 거래 57,000,000원에 비교해야 합니다. 최근 거래 추세도 -13.0%이므로, 권리 확인 없이 최저가만 좇는 입찰은 피하는 편이 합리적입니다.
