창원지방법원 2025타경1013. 진주시 이현동 98·104-2 토지와 평거로 221 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설(음식점), 2층 근린생활시설 공실, 3층·4층·5층 다가구주택으로 조사됐습니다. 소유자는 서미원이며 2017.06.20. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.

권리 흐름의 기준점은 2004.11.05. 진주남부새마을금고의 채권최고액 299,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 2004.10.11. 진주서부농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리보다 뒤에 설정된 박동현의 140,000,000원 근저당권, 황성준·박동현의 주택임차권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리가 2004년이라 후순위 임차가 모두 밀린다

현재 유효한 말소기준은 2004.11.05. 진주남부새마을금고 근저당권 299,000,000원입니다. 조사된 임차·점유자의 전입일은 가장 이른 박동현의 2016.09.09.부터 시작해 모두 이 기준일 뒤입니다. 황성준의 임차권등기와 박동현의 임차권등기 역시 후순위여서 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

② 임차·점유 관계 — 9명 조사, 대항력 있는 임차인은 없음

조사된 9명은 모두 2004.11.05. 말소기준권리보다 뒤에 전입했습니다. 따라서 현재 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자들은 우선변제 여부와 실제 배당액이 확정되지 않았으므로, 배당표의 소유자 잔여금은 그대로 확정액으로 보지 않는 것이 안전합니다.

③ 가격 판단 — 1회 유찰·70%는 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다

감정가는 1,023,478,120원, 현재 최저매각가격은 716,435,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70% 구간까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액도 716,435,000원입니다.

다만 비교할 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실과 “시장가격보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 이 사건에서는 716,435,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 수치로 검증할 근거가 없으므로, 할인율 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 716,435,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당 채권 439,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여 267,870,650원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액이므로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다. 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

⑤ 회차별 배당 여력

2회 유찰 시에도 채권 439,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 55,089,454원으로 계산됩니다. 3회 유찰 가정에서는 채권 배당액이 345,338,405원으로 감소해 93,661,595원의 미배당이 발생하며, 박동현의 140,000,000원 청구 중 46,338,405원이 배당되는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며, 제공된 시나리오의 인수액은 계속 0원입니다.

⑥ 입지·이용·물리적 리스크 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 진주여자중학교 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·학교·근린생활시설·공설운동장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 복합 이용. 1층은 음식점, 2층은 근린생활시설 공실, 3층·4층·5층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비(도시가스)가 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 형상은 부정형입니다.
• 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 옥탑 계단실도 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 현황 점유. 동측 일부가 타인 점유부지로 조사됐고 이 사정이 최저매각가격에 반영됐습니다.
• 경계. 인접필지와의 정확한 위치·경계확정은 측량이 필요합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세부터 별도 확인. 현재 최저가 716,435,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 권역의 혼합용도 건물·토지 거래와 임대수익 수준을 대조하세요.
• 임차인 원본 대조. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고 우선변제 여부도 미상인 만큼 매각물건명세서·배당요구·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
• 박동현 관계 확인. 근저당권자·임차권자·경매 채권자로 같은 이름이 중첩되므로 실제 임대차관계와 채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 1층 영업점 확인. 이진찬이 1층 진미식당을 보증금 75,000,000원·차임 800,000원 조건으로 점유하는 것으로 조사돼 현재 영업·점유 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 경계 확인. 동측 일부 타인 점유와 경계확정 문제가 있으므로 현장과 지적 현황을 대조하고 필요하면 측량을 통해 범위를 특정해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 제시외 건물이 매각에 포함되므로 실제 구조·사용상태와 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 소유자 잔여액을 확정 배당으로 보지 마세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격과 현황은 단순하지 않다”

이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2004.11.05. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 9명의 전입과 두 건의 주택임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 현재 회차뿐 아니라 제공된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 1층 음식점·2층 근린생활시설·3~5층 다가구주택이 섞여 있고, 여러 점유자가 조사됐으며, 토지 일부의 타인 점유와 경계확정 문제도 있습니다. 더구나 감정가 1,023,478,120원에서 한 번 유찰돼 716,435,000원이 됐다는 정보만 있고 시장 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건은 ‘70%라서 싸다’가 아니라 현황·임대관계·토지 경계와 실제 시장가격을 먼저 검증해야 하는 혼합용도 경매입니다.