창원지방법원 2025타경1024. 진주시 충무공동 155-6의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반목구조 스페니시기와지붕 2층으로, 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2024.05.08입니다. 토지는 241.7㎡의 대지이고 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.06.12 설정된 동래농업협동조합 근저당권 324,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 2025.03.17 문삼주 근저당권 180,000,000원, 2025.11.12 문삼주의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1024 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 155-6 · 경상남도 진주시 영천강로36번길 30-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1층 단독주택 · 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 일반목구조 스페니시기와지붕 2층 · 사용승인일 2024.05.08 |
| 토지 | 대 · 241.7㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 차종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 674,438,880원 / 472,107,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 문삼주 / 156,986,301원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.06.12 동래농업협동조합 근저당권 324,000,000원입니다. 같은 날 차종수의 소유권보존이 등기됐고, 이후 2025.03.17 문삼주 근저당권 180,000,000원과 2025.11.12 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 현재 최저가 472,107,000원
감정가는 674,438,880원이고 현재 회차는 1회 유찰된 감정가 70% 구간으로 최저매각가는 472,107,000원입니다. 등기상 인수가 없어 현재 회차의 실질취득 기준금액도 472,107,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 472,107,000원 | 464,985,930원 | 39,014,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 330,474,900원 | 325,048,251원 | 178,951,749원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 231,332,430원 | 227,293,776원 | 276,706,224원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서는 문삼주 근저당권에 140,985,930원이 배당되어 채권최고액 기준 미배당이 발생하며, 경매 신청채권자의 청구액 156,986,301원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,121,070원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동래농업협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 문삼주 | 180,000,000원 | 140,985,930원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권최고액 합계는 504,000,000원이고, 채권자 예상배당은 464,985,930원, 미배당은 39,014,070원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 일괄매각·현장 확인 포인트
- 이용. 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반목구조 스페니시기와지붕 2층 건물이며 외벽은 치장벽돌마감·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지붙임·타일붙임, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 제반 위생·배수설비, 전기설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 충무공동 대곡중학교 인근으로 주변은 단독주택, 아파트단지, 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 241.7㎡, 토지이용상황은 주거나지이며 평지·정방형·소로한면입니다.
- 공시지가. 604,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 제한사항. 혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.12 동래농업협동조합 근저당권 324,000,000원이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 정확한 위치·경계 확정에는 측량이 필요하다는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 감정서상 제시외 주차장이 함께 매각되는 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·역사문화환경보존지역 등 이용계획을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 미배당이 생기더라도 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 확인 필수
이 사건의 권리분석 중심은 간단합니다. 2024.06.12 동래농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 문삼주 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 472,107,000원에서 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건인 만큼 권리만 보고 끝낼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서에는 정확한 위치·경계 확정을 위한 측량 필요가 명시되어 있습니다. 여기에 제시외 주차장까지 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만 점유·경계·매각범위의 현장 대조가 핵심인 유형입니다.
