창원지방법원 2025타경21174. 거제시 장승포동 597, 도로명주소 장승로 48에 관한 경매입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 창고 등, 그리고 근린생활시설로 조사되어 있습니다. 소유자는 이동근이며, 현재 말소기준은 2012년 3월 26일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 롯데쇼핑주식회사·수협은행·김은숙의 근저당권, 웰컴저축은행 주식회사·정동호의 가압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위 권리가 지워진다”는 사실만으로 끝나지 않습니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 정동호가 부동산 전부의 임차인 및 유치권 주장자로 확인됩니다. 정동호의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력은 ‘있다’가 아니라 ‘가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 반면 이동삼은 2023년 9월 25일 전입으로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21174 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 597 · 경상남도 거제시 장승로 48 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 창고 등 / 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,928,221,900원 / 2,928,221,900원 (신건) |
| 청구금액 | 1,452,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준권리 | 2012.03.26 을구 14번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 |
| 토지정보 | 대 · 1,243.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 중로한면 · 공시지가 624,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2012.03.26 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 롯데쇼핑주식회사 400,000,000원, 수협은행 540,000,000원 및 36,000,000원, 김은숙 300,000,000원의 근저당권과 웰컴저축은행 주식회사 44,513,077원, 정동호 200,000,000원의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 경매개시결정 역시 말소대상입니다.
② 점유·임차 분석 — 정동호 유치권 주장이 핵심
| 성명 | 점유 / 주장 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동호 | 전부 · 임차인 및 유치권 주장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 이동삼 | 전부 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
정동호는 2025.06.10 배당요구를 했으며, 부동산현황조사서와 감정서에 따르면 유치권을 주장하고 있습니다. 동시에 등기부에는 정동호 명의의 200,000,000원 가압류도 존재합니다. 동일 이름이 임차·유치권 주장자와 등기상 채권자로 함께 등장하므로, 가장임차인 여부 또는 관계인 여부까지 포함해 실제 점유 원인과 채권의 성격을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,928,221,900원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설·창고 성격이 포함된 물건은 이용상태와 점유관계가 가격에 직접 영향을 줄 수 있어 가격 판단보다 현장·임대·점유 확인이 선행되어야 합니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,928,221,900원 | 0원 | 200,026,604원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,342,577,520원 | 379,761,332원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,874,062,016원 | 843,591,681원 | 0원 | 0원 |
배당 시나리오상 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 다만 이는 등기·배당 모델의 결과이며, 정동호의 보증금과 유치권 주장에 관한 사실관계가 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 유치권 및 점유 불확실성이 해소되지 않은 상태에서 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,928,221,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,682,219원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,176,000,000원 | 1,176,000,000원 |
| 2. 근저당 · 롯데쇼핑주식회사 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 3. 근저당 · 수협은행 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 4. 근저당 · 수협은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 5. 근저당 · 김은숙 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 44,513,077원 | 44,513,077원 |
| 7. 가압류 · 정동호 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 200,026,604원 |
신건 가격 가정에서는 제시된 채권 2,696,513,077원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 200,026,604원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 거제시 장승포동 마전초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 근린생활시설 및 창고 등, 그리고 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철골조 샌드위치판넬지붕 단층과 경량철골구조 기타지붕 단층으로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 1,243.0㎡, 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역과 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되고, 일부 연번에는 마전초등학교 절대보호구역과 부설주차장 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 매각범위 — 포함·제외 물건 확인
매각은 일괄 매각이며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ·ㅂ·ㅅ은 매각에 포함됩니다. 반면 인접지인 장승포동 597-3에 소재한 제시외 기계기구 a와 제시외 기계기구 b는 매각에서 제외됩니다. 따라서 현장에서는 경계와 제시외 건물의 실제 이용상태, 매각 제외 기계기구의 위치를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정동호 유치권 원인 확인. 부동산 전부를 점유한다는 주장과 유치권의 피담보채권·발생 원인·점유 계속 여부를 확인하세요.
- 정동호 임차관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 배당요구일은 2025.06.10입니다.
- 등기상 정동호 가압류와의 관계 확인. 같은 이름의 200,000,000원 가압류 채권자가 존재하므로 임차·유치권 주장과의 관계를 확인하세요.
- 이동삼 점유 확인. 2023.09.25 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 명도 대상을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 2012.03.26 설정액 1,176,000,000원과 2012.06.20 변경액 876,000,000원이 모두 확인되므로 최신 채권계산과 등기 원문을 대조하세요.
- 매각범위 현장 대조. 제시외 건물은 포함되고 장승포동 597-3의 제시외 기계기구는 제외되므로 현장에서 위치를 구분하세요.
- 가격 보수적으로 산정. 신건 최저가 2,928,221,900원이 시장 실거래 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 권리·점유 검증 후 별도로 적정가를 산정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 및 유치권 관련 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2012.03.26 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당모델의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 정동호의 유치권 주장과 불명확한 임차정보입니다. 전입·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 같은 정동호 명의의 200,000,000원 가압류도 존재합니다.
또한 현재 가격은 감정가와 같은 2,928,221,900원의 신건이고, 이를 최근 실거래 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸은 확인되지만, 점유·유치권을 풀지 않으면 가격 판단도 완성되지 않는 사건”으로 보는 것이 타당합니다. 권리 검토의 승부처는 정동호의 실제 점유관계와 유치권 성립 여부입니다.
