창원지방법원 2025타경21330. 거제시 상동동 벽산이-솔렌스힐3차 304동 2층 201호 아파트입니다. 소유자 조인경은 2015.06.04 거래가액 188,000,000원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 168,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.07 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각물건명세서에 별도로 적시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
가격은 한 차례 유찰되면서 감정가 115,000,000원에서 현재 최저매각가 80,500,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 107,291,666원, 최신 거래는 2026.06 105,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 75.0%로, 신건 감정가와 달리 현재 회차에서는 실거래 기준 가격 간격이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 54-9 벽산이-솔렌스힐3차 304동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 59.8546㎡ · 지하1층, 지상20층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 조인경 (2015.06.04 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 146,490,653원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2015.03.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없다
말소기준권리는 2015.06.04 설정된 농협은행주식회사 근저당권 168,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 2019.09.24 국민건강보험공단 압류는 2021.12.29 해제로 이미 말소됐고, 2025.05.07 임의경매개시결정도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음입니다.
② 실거래 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75%
벽산e-솔렌스힐3차는 506세대, 사용승인일은 2015.03.30입니다. 대상 면적 59.8546㎡와 일치하는 최근 실거래 12건의 평균은 107,291,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.85㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 19 | 116,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 19 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.85㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 평균 | 59.8546㎡ | 12건 | 107,291,666원 |
최근 12건은 93,000,000원~116,000,000원 사이에서 거래됐고 평균은 107,291,666원입니다. 최신 2026.06 거래도 105,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 80,500,000원은 최근 평균의 75.0%입니다. 매수인이 승계할 권리 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 80,500,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 78,651,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 168,000,000원 중 78,651,000원이 배당되는 구조로 계산되어 미배당은 89,349,000원입니다. 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 상동동 상동초등학교 남측 인근이며, 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 관내 일반적 교통사정은 보통이며, 북측과 동측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 단지 주출입로는 동측입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하1층·지상20층 중 2층 201호입니다. 사용승인일은 2015.03.30입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설, 개별 난방시설, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 공시지가는 797,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 벽산e-솔렌스힐3차는 506세대이며 최근 동일면적 12건 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 304동 2층 201호의 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2015.06.04 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 80,500,000원, 최근 12개월 평균 107,291,666원, 최신 거래 105,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 낮은 층 상태. 대상은 지상20층 중 2층 201호이므로 동일면적 고층 거래와 단순 비교하지 말고 채광·조망·소음·내부 상태를 확인하세요.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 5.4회와 낙찰률 0.0%를 감안해 매수 후 재매각 가능성도 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.19입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격 검증이 남았다
이 사건의 등기 구조는 단순합니다. 2015.06.04 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 최저가 80,500,000원은 최근 동일면적 12건 평균 107,291,666원의 75.0%이며 최신 거래 105,000,000원보다 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 단지 경매 평균 유찰이 5.4회, 낙찰률이 0.0%인 만큼, 권리와 가격은 긍정적이지만 점유·현장·환금성 확인을 통과해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
