창원지방법원 2025타경21338. 거제시 옥포동 545-45의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 457,101,730원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 319,971,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 근린생활시설 및 위락시설, 주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1984.03.02입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.04 설정된 달서새마을금고 근저당권 84,000,000원이 말소기준이고, 이후의 두 번째 근저당권 96,000,000원, 롯데캐피탈 가압류 25,121,759원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 근저당권은 2026.06.17 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사된 10명 가운데 BARSANA ROSALIE의 전입일은 2013.06.28로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 그 보증금이 실제로 존재하고 매각대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면 매수인이 부담할 금액이 생길 수 있어, 실질취득액 역시 현재 단계에서는 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21338 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 545-45 · 경상남도 거제시 옥포대첩로2길 33-1 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 위락시설, 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 사용승인일 1984.03.02 |
| 토지 | 대 · 352.7㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 1,351,000원/㎡ |
| 소유자 | 조하제 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 457,101,730원 / 319,971,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 163,591,303원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2020.08.04 달서새마을금고 근저당권 84,000,000원입니다. 2020.12.11 설정된 두 번째 근저당권과 2022.12.27 롯데캐피탈 가압류, 2025.05.14 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020.07.08 우리카드 가압류 15,350,976원은 2020.09.23 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 10명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| BARSANA ROSALIE | 2013.06.28 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 정민상 | 2023.02.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| ELACIO CHERRY ROSE | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| ORONAN MERRY RICA | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| ENCENARES ROSELYN | 2024.12.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| CAMPA CHARMAINE | 2024.11.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 배연자 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 이능주 | 2022.10.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 장유진 | 2021.12.15 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 배당요구 미상 |
| 전윤기 | 2021.07.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 보증금 미상 · 2025.07.04 배당요구 |
전입·점유 조사 인원은 10명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 늦게 전입한 9명은 조사자료상 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점은 별도로 확인해야 합니다. 특히 선순위인 BARSANA ROSALIE는 보증금 미상이라는 이유로 인수액을 0원으로 단정할 수 없는 핵심 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,279,594원 |
| 1. 근저당 · 달서새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 달서새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 25,121,759원 | 25,121,759원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,569,647원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 205,121,759원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 109,569,647원입니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 점유관계에서 발생할 수 있는 실질 인수액까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 319,971,000원 | 205,121,759원 | 0원 | 109,569,647원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 223,979,700원 | 205,121,759원 | 0원 | 14,922,225원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 156,785,790원 | 153,790,789원 | 51,330,970원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 옥포초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설과 주택이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 및 위락시설, 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층, 사용승인일 1984.03.02이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 352.7㎡, 주상용, 평지·사다리형·소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 일반상업지역, 중점경관관리구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록1은 지분매각입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. BARSANA ROSALIE의 실제 임대차 성립 여부, 보증금, 확정일자, 점유관계를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 매수인 인수 가능 금액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 나머지 9명은 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 사용관계와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 토지 지분범위 확인. 목록1이 지분매각이므로 실제 매각 지분과 이용관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 실제 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·점유 현황 확인. 근린생활시설·위락시설·주택이 혼재하는 건물이므로 각 층과 부분별 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각 대상 범위를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “실질 인수 0원”은 다르다
이 사건의 등기 흐름만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되고, 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서도 채권은 전액 배당됩니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 2013.06.28 선순위 전입자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 확정 불가입니다.
따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 선순위 임대차의 실체와 보증금을 확인한 뒤 낙찰가 + 실제 인수액 기준으로 취득비용을 다시 계산하는 것이 먼저입니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함·토지 지분매각이라는 물건 특성까지 확인해야 비로소 입찰가를 정할 수 있습니다. 등기상 권리는 정리형, 점유관계는 확인형. 이 사건의 승부처는 선순위 전입자의 보증금입니다.
