창원지방법원 2025타경21388. 거제시 아주동 1692-8, 토지 551.7㎡와 제2종근린생활시설로 이용 중인 건물이 함께 얽힌 물건입니다. 등기상 소유자는 김말연이고, 권리구조의 기준점은 2015.04.22. 설정된 장승포농업협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 182,000,000원, 2016년 260,000,000원, 2021년 78,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐고, 2025.05.19. 장승포농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권들과 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 허준환과 김미진 두 사람이 확인됩니다. 허준환의 전입일은 2019.11.28., 김미진은 2021.12.13.으로 모두 말소기준권리인 2015.04.22.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 실제 명도 과정과 점유 범위는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21388 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1692-8 · 경상남도 거제시 아주1로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설 이용 중 |
| 토지 | 551.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로 한면 |
| 소유자 | 김말연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,148,642,000원 / 1,504,049,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장승포농업협동조합 / 899,829,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각대상 제외 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2015.04.22. 장승포농업협동조합 근저당권 650,000,000원입니다. 같은 날 설정된 182,000,000원 근저당권과 2016년 260,000,000원, 2021년 78,000,000원 근저당권 및 2025년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허준환 | 1층 일부 | 2019.11.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김미진 | 미상 | 2021.12.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 2015.04.22. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 자료에서는 대항력 없는 점유자로 판단됩니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않았지만, 선순위 대항력 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 분석되지는 않습니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 1,504,049,000원으로 감정가 2,148,642,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰되면서 644,593,000원이 낮아졌습니다. 하지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, “감정가의 70%니까 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 물건의 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 주변 상업용 토지와 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,504,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,440,490원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 장승포농업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 장승포농업협동조합 | 182,000,000원 | 182,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 장승포농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 장승포농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 316,608,510원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 1,170,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 316,608,510원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영될 경우 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,504,049,000원 | 1,170,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,052,834,299원 | 1,039,905,956원 | 130,094,044원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 736,984,009원 | 727,214,169원 | 442,785,831원 | 0원 |
낙찰가가 낮아지면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리분석에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 유찰 횟수와 무관하게 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사실은 가격 자체가 싸다는 의미와는 별개입니다.
⑥ 물건 자체 리스크 — 위반건축물과 매각범위 확인
⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 현재 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 일반철골구조 기타지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2015.04.06.입니다.
- 입지. 아주초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설과 주택 등이 혼재하는 정비된 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 551.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형·중로 한면 조건입니다. 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 불법증축 등재 부분의 위치와 현황, 이용에 미치는 영향을 직접 확인하세요.
- 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 매각 제외 컨테이너 1동의 위치를 현장에서 구분하세요.
- 점유자 확인. 허준환은 1층 일부, 김미진은 점유부분 미상입니다. 실제 점유 범위와 명도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 실제 임대차관계가 어떻게 연결되는지 현장·원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 건축물대장 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 승부처는 물건 자체와 가격”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.04.22. 장승포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 점유자도 모두 말소기준 이후 전입해 제공된 자료상 대항력은 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 고수익 물건으로 볼 수는 없습니다. 핵심은 집합건축물대장상 위반건축물(불법증축), 제시외 건물과 매각 제외 컨테이너, 두 점유자의 실제 점유범위입니다. 여기에 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 아직 입증되지 않았습니다. 정리하면 등기 인수위험은 낮지만, 물건 자체 확인과 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
