창원지방법원 2025타경21427. 거제시 연초면 한내리 세화빌라 3층301호의 다세대주택입니다. 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 33,600,000원입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있고, 현재 예상 인수액 역시 0원입니다.
가격만 놓고 보면 전 회차보다 분명히 내려왔습니다. 동일 면적 73.1㎡의 가장 최근 거래는 2025.04의 40,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 현재 최저가는 그 84.0%입니다. 반면 2021.11 거래 28,000,000원이 포함된 전체 평균은 34,000,000원이어서 현재 최저가와 거의 비슷합니다. 따라서 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21427 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 한내리 58-1 세화빌라 3층301호 · 도로명 경상남도 거제시 연초면 한내2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층301호 |
| 비교 대상면적 | 73.1㎡ |
| 소유자 | 김영민 · 2008.06.25 매매 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 33,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 55,579,209원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 절차등기는 재확인
권리판정상 기준 시점은 2025.05.22 임의경매개시결정으로 표시되어 있고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 등기 이력에는 2017.11.10 현대캐피탈주식회사 근저당권 71,500,000원이 있었고, 2024.08.13 확정채권양도로 한국자산관리공사에 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 신청채권자도 한국자산관리공사입니다.
그 뒤 2025.08.25 서울회생법원 보전처분과 2025.09.24 회생절차개시가 등기됐으나, 2026.04.17 회생절차가 폐지되고 2026.05.08 관련 보전처분·회생절차개시등기가 말소됐습니다. 다만 2026.05.27 부산회생법원 재산보전처분이 다시 등기되어 현재 권리관계에서는 이 절차의 진행 상태를 원본과 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 84%
세화빌라는 8세대, 2003.01.13 사용승인된 다세대주택입니다. 동일 면적 73.1㎡로 확인되는 거래는 2025.04의 40,000,000원과 2021.11의 28,000,000원입니다. 전체 평균은 34,000,000원이지만, 오래된 28,000,000원 거래가 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 73.1㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2021.11 | 73.1㎡ | 4 | 28,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.1㎡ | 2건 | 34,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.1㎡ | 1건 | 40,000,000원 |
현재 최저매각가 33,600,000원은 전체 평균 34,000,000원의 98.8%이지만, 가격 메리트 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 40,000,000원과 비교하면 84.0%입니다. 최근 거래는 과거 거래보다 42.9% 높은 흐름이어서, 이번 회차 가격은 최근 거래 수준 아래에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,004,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,595,200원 |
현재 예상배당표에서는 채권자 총 배당액이 0원, 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한곡마을회관 북동측 인근으로 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층301호이며 외벽은 타일 및 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수설비, 위생설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 완경사지의 2필 일단 사다리형 토지로 다세대주택용 건부지로 이용 중이며 남동측에 포장도로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 257,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모로 확인되는 동일 면적 거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다. 최근 거래는 40,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 가격 판단. 전체 평균 34,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 40,000,000원을 우선해 현재 최저가 33,600,000원의 위치를 판단하세요.
- 점유관계 재확인. 감정평가 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 2026.05.27 보전처분 확인. 회생절차 폐지 이후 부산회생법원 재산보전처분이 등기되어 있으므로 경매 진행과의 관계 및 현재 상태를 원본으로 확인하세요.
- 담보권·배당관계 대조. 한국자산관리공사의 청구액 55,579,209원과 현재 예상배당표의 채권자 배당 0원이 서로 연결되지 않으므로 실제 권리·배당관계를 확인하세요.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가가 공부·외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태를 종합 참작해 이뤄졌으므로 내부 상태를 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
이 물건은 감정가 48,000,000원에서 한 차례 유찰되어 33,600,000원까지 내려왔습니다. 최신 동일 면적 거래 40,000,000원과 최근 12개월 평균 40,000,000원의 84.0%라 가격만 보면 신건보다 분명히 나아졌고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 작은 다세대주택이라 거래 표본이 적고, 감정 당시 임대관계가 미상이었으며 내부조사도 이루어지지 않았습니다. 여기에 2025년 이후 회생절차와 보전처분이 반복됐고, 2026.05.27 재산보전처분이 등기되어 있습니다. 예상배당표와 신청채권자의 청구액도 그대로 맞물리지 않습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토할 만하지만 절차·점유 확인이 선행돼야 한다”입니다. 인수 0원만 보고 단순 안전형으로 처리하기보다는 원본 대조를 마친 뒤 가격 메리트를 판단하는 편이 적절합니다.
