52,500,000원
창원지방법원 2025타경21458. 거제시 옥포동 ‘옥포5차덕산타운’ 508동 6층 605호, 전용 59.925㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 제갈현숙은 2011.10.24 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 145,000,000원입니다. 같은 날 한국스탠다드차타드캐피탈주식회사 명의의 채권최고액 148,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2025.05.29 에이캐피탈 주식회사(변경전 한국스탠다드차타드캐피탈 주식회사)의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.07.22 국민건강보험공단 압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21458 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1274 옥포5차덕산타운 508동 6층605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.925㎡ · 20층 건물 중 6층 605호 |
| 소유자 | 제갈현숙 (2011.10.24 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 52,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이캐피탈 주식회사(변경전 한국스탠다드차타드캐피탈 주식회사) / 93,993,024원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 옥포5차덕산타운 · 897세대 · 사용승인 1996.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 해당사항이 없습니다. 말소기준인 2011.10.24 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 52,500,000원은 ‘할인가’보다 ‘시세권’
옥포5차덕산타운 전용 59.93㎡대의 최근 12개월 실거래는 12건이고 평균은 53,416,666원입니다. 현재 최저매각가 52,500,000원은 이 평균의 98.3%입니다. 최신 2026.08 거래가격은 50,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 9 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 53,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 52,500,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 16 | 57,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 7 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 20 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 59.93㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 6 | 52,500,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 53,416,666원 |
표본의 최저 거래가격은 50,000,000원, 최고 거래가격은 64,000,000원입니다. 감정가 75,000,000원은 최근 실거래 범위를 웃돌지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 실거래 평균과 가까워졌습니다. 문제는 최신 거래가 50,000,000원이라는 점입니다. 따라서 현재 회차를 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,345,000원 |
| 2. 근저당 · 한국스탠다드차타드캐피탈주식회사 | 148,800,000원 | 51,155,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,500,000원 가정 시 근저당권의 미배당액은 97,645,000원입니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 52,500,000원 | 51,155,000원 | 97,645,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 113,111,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 123,938,050원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 회차별 핵심 변수는 권리 승계액이 아니라 실제 매수가격과 당시 실거래 시세의 관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 6층 605호입니다.
- 입지. 거제시 옥포동 진목초등학교 동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 토지는 남서측·남측·서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류·중로3류, 가축사육제한구역과 진목초등학교·거제옥포고등학교 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 565,800원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태 확인. 현장 조사 시 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련 공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 52,500,000원은 최근 12개월 평균 53,416,666원의 98.3%입니다. 최신 거래 50,000,000원과도 반드시 함께 비교하세요.
- 유찰 착시 경계. 감정가 75,000,000원에서 한 차례 유찰됐지만, 실제 실거래와 비교하면 현재 가격은 시세권입니다. 감정가 대비 할인만으로 판단하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 재확인하세요.
- 권리 원본 확인. 말소기준 근저당과 경매개시결정·압류의 현황, 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음 여부를 입찰 직전 원본에서 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부조사가 불가능했으므로 실제 수리 필요 여부와 비용은 현장 확인 없이 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현재 가격은 시세권”
이 사건은 등기상 구조가 비교적 명확합니다. 2011.10.24 근저당이 말소기준이고, 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리·법정지상권도 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에서는 별도의 안전마진이 뚜렷하지 않습니다. 현재 최저가 52,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 53,416,666원의 98.3%이고, 최신 2026.08 거래 50,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 무난, 가격은 신중”입니다. 여기에 감정 당시 임대관계가 미상이고 내부조사가 불가능했다는 점까지 감안하면, 현재 회차에서는 유찰 횟수보다 실제 점유·내부 상태와 실거래 시세를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
