창원지방법원 2025타경21474. 통영시 정량동 ‘한창마운트맨션’ 에이동 3층 306호 아파트입니다. 현재 소유자 조칠용은 2021.06.28 매매를 원인으로 거래가 118,000,000원에 취득했고, 2021.09.30 소유권이전등기와 같은 날 국민은행 근저당 85,580,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 우리금융캐피탈·현대캐피탈·신한카드의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 배당이 부족하더라도 그 부족액이 곧 매수인의 인수액이 되는 사건은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 채권 미배당은 6,718,443원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 신건 가격이 실제 거래 수준과 비교해 충분히 낮은가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 정량동 864-1 한창마운트맨션 에이동 3층306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 거실·주방/식당·침실 3·욕실 등 · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조칠용 (2021.06.28 매매 · 거래가 118,000,000원 · 2021.09.30 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 18,333,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.09.30 국민은행 근저당권입니다. 이후의 우리금융캐피탈 가압류 16,948,448원, 현대캐피탈 가압류 8,556,182원, 신한카드 가압류 6,251,813원, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 97.1%, 싸긴 하지만 할인폭은 제한적
한창마운트맨션은 90세대, 사용승인일은 1994.04.06입니다. 동일 면적대 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 79.88㎡ | 10 | 114,000,000원 |
| 2023.09 | 84.87㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 79.88㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 84.87㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 2022.06 | 79.88㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2022.01 | 84.87㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 84.87㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 116,333,333원 |
가격 판단에서 중요한 기준은 최근 12개월 평균 116,333,333원과 최신 거래 114,000,000원입니다. 신건 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 113,000,000원으로 최근 12개월 평균의 97.1%입니다. 최신 거래보다도 낮지만 차이가 크지는 않습니다. 반면 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 1.4%로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 85,580,000원 | 85,580,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 16,948,448원 | 16,948,448원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 8,556,182원 | 8,089,552원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,251,813원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 117,336,443원 중 예상 배당액은 110,618,000원, 미배당은 6,718,443원입니다. 그러나 말소기준 이후 권리의 미배당은 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영기상대 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·숙박시설·공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 남서측으로 2차로 일방통행 도로에 연결됩니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 거실·주방/식당·침실 3·욕실 등으로 구성된 것으로 평가됐습니다. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 승강기가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 598,400원/㎡, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 90세대, 1994.04.06 사용승인 단지입니다. 실거래 표본은 110,000,000원부터 120,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 113,000,000원 | 110,618,000원 | 6,718,443원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 90,400,000원 | 88,372,800원 | 28,963,643원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 72,320,000원 | 70,618,240원 | 46,718,203원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰이 권리 위험을 늘리는 구조라기보다 가격과 채권 회수율을 낮추는 구조로 볼 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.09.30 국민은행 근저당 85,580,000원이 기준이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상·내부확인 곤란으로 기재돼 있으므로 실제 거주자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 실질취득 113,000,000원은 최근 12개월 평균 116,333,333원의 97.1%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 큰 가격 할인까지 있다고 보기는 어렵습니다.
- 단지 경매 흐름. 평균 유찰 1.5회·매각률 0.0% 통계를 감안해 신건 추격 여부를 보수적으로 판단하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부확인이 곤란했고 외부관찰과 건축물현황도를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당요구종기 관련 서류와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘조금 낮은 시세권’
이 물건의 등기상 권리분석은 비교적 명료합니다. 2021.09.30 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 실질취득가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 116,333,333원의 97.1%입니다. 최신 거래 114,000,000원과도 가까워 ‘시세보다 크게 싸다’고 평가할 정도의 차이는 아닙니다.
여기에 감정평가 현장조사에서 임대관계와 내부 상태가 충분히 확인되지 않았고, 단지 경매 통계도 평균 1.5회 유찰·매각률 0.0%입니다. 결론적으로 권리 인수는 양호하지만, 신건 가격 메리트는 제한적이고 현장 점유 확인이 필요한 물건입니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
