창원지방법원 2025타경21482. 통영시 미수동 태영빌라3차 13층 1302호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 소유자는 손훈호이며 2016.02.15. 거래가액 86,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.06.02. 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 70,400,000원 근저당권입니다. 이후 2025.06.04. 함광훈의 강제경매개시결정이 들어왔고, 근저당권은 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전 등기됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
등기부의 오래된 전세권·근저당권·가압류·압류는 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매에서 봐야 할 핵심은 2022년 근저당권과 그 이후 경매개시결정입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로, 임차인 목록이 없다는 사실만으로 실제 현장 점유관계까지 단정하는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 380-2 3차태영빌라 13층1302호 |
| 도로명 | 경상남도 통영시 선금산2길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 13층 건물 내 제13층 제1302호 |
| 소유자 | 손훈호 (2016.02.15. 거래가액 86,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 함광훈 / 3,690,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 사용승인 | 1995.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 8번 주식회사신한은행 근저당권으로, 2022.06.02. 접수됐고 채권최고액은 70,400,000원입니다. 2025.06.04. 함광훈의 강제경매개시결정은 이보다 뒤에 들어온 권리입니다. 근저당권은 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전됐지만 기존 근저당권의 승계입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 인수액은 0원, 임대관계는 현장 확인
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
임차인에 따른 보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계 : 미상임”으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 적절합니다. 현재 배당표와 매각물건명세서 기준으로는 매수인의 금전 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 아래, 추세는 상승
태영빌라3차는 48세대, 사용승인일 1995.06.30인 단지입니다. 동일면적 59.94㎡ 실거래는 7건이 확인되고 전체 평균은 66,000,000원입니다. 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 4건 평균은 68,750,000원, 최신 거래는 2026.08월 87,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 +10.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2024.05 | 59.94㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2022.05 | 59.94㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 59.94㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 4건 | 68,750,000원 |
신건 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%입니다. 최근 평균보다 낮은 수준이고, 최신 거래 87,000,000원도 최저가보다 높습니다. 특히 최근 거래가 이전 거래보다 10.3% 상승한 흐름이므로 하락장 보정을 해야 하는 사례는 아닙니다. 다만 전체 7건의 거래 범위가 55,000,000원부터 87,000,000원까지 넓어, 층·상태에 따른 가격 차이를 무시해선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 70,400,000원 | 63,430,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 함광훈 | 3,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 74,090,000원 중 예상 배당은 63,430,000원, 미배당은 10,660,000원입니다. 그러나 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 65,000,000원 | 63,430,000원 | 10,660,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 23,426,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 33,638,800원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 커져 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인형과는 구조가 다릅니다. 현재 자료상 실질취득은 낙찰가 자체와 동일하게 봐도 되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미수동주민센터 남서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 콘크리트경사슬래브지붕 13층 건물로, 제13층 제1302호입니다. 사용승인일은 1995.06.30입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20m 폭, 북동측 약 10m 폭 도로와 접하고 내부도로가 있으며 진출입과 옥외주차시설 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류와 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지 부정형 토지, 지목 대, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 531,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.06.02. 을구 8번 근저당권이 기준점이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 근저당권 이전 확인. 신한은행 근저당권이 2025.07.16. 한국주택금융공사로 이전된 등기까지 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인에 따른 인수액은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최저가 65,000,000원은 최근 12개월 평균 68,750,000원의 94.5%입니다. 전체 평균 66,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단하세요.
- 거래 편차 확인. 동일면적 거래가 55,000,000원부터 87,000,000원까지 분포하므로 층·내부상태가 가격에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 상태. 1995.06.30 사용승인 건물인 만큼 내부 마감·설비와 관리 상태를 실제로 확인하는 절차가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격은 최근 평균보다 아래
이 사건의 가장 큰 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2022년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 경매개시결정이 정리되며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 부족액 10,660,000원이 생기는 신건 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 신건 최저가 65,000,000원이 최근 12개월 평균 68,750,000원의 94.5%로 최근 시세 아래에 있습니다. 여기에 최근 거래 흐름은 +10.3%이고 최신 거래도 87,000,000원입니다. 다만 48세대·1995년 사용승인 단지이며 동일면적 거래가가 55,000,000원부터 87,000,000원까지 넓게 형성돼 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 최근 평균 대비 여유가 있으나 현장 상태와 점유 확인이 마지막 변수입니다.
