창원지방법원 2025타경21507. 거제시 고현동 150-1의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 서수경이며, 건물 등기상 말소기준권리는 2016.07.12. 설정된 거제축산업협동조합 채권최고액 228,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.07.01. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.06.11. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준권리와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순히 ‘권리가 깨끗하다’는 이유만으로 접근하기는 어렵습니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택(현 폐가)이고, 본건까지 차량의 접근은 불가능합니다. 토지는 일반상업지역이지만 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계를 위해 전문적인 지적측량이 요구된다는 지적도 있습니다. 권리보다 현물 확인의 비중이 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21507 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 150-1 · 경상남도 거제시 거제중앙로15길 13-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 225.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 일반상업지역 |
| 건물 이용상태 | 단독주택(현 폐가) |
| 건물 구조 | 블록조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1978.10.13. |
| 소유자 | 서수경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 345,741,500원 / 242,019,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2016년 근저당
과거 등기에는 2005년 신현신용협동조합 근저당 170,000,000원, 2013년 거제수산업협동조합 근저당 240,000,000원, 2014년 남동배 근저당 220,000,000원과 2015년 임의경매개시결정이 있었으나 모두 이미 말소됐습니다. 서수경은 2016.07.04. 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2016.07.12. 현재 말소기준인 거제축산업협동조합 근저당을 설정했습니다.
이 근저당권은 2024.04.25. 확정채권양도를 원인으로 2024.07.01. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이어 2025.06.11. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격·회차 — 1회 유찰, 현재 242,019,000원
감정가는 345,741,500원이고 현재 최저매각가는 242,019,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 169,413,300원, 3회 유찰 시 118,589,309원으로 제시돼 있습니다.
이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각이고 건물은 현 폐가입니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하기보다 현황·접근성·경계와 제시외 건물을 직접 확인한 뒤 가격을 판단하는 편이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,019,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,266원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 거제축산업협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,830,734원 |
현재 회차 242,019,000원 가정에서는 채권최고액 228,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 9,830,734원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 거제시 고현동 소재 거제우체국 남동측 인근. 주위는 공동주택, 숙박시설, 음식점 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 블록조 슬래브지붕 단층 건물로 사용승인일은 1978.10.13.이며, 현재 단독주택(현 폐가)로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수시설과 전기설비가 설비돼 있습니다.
- 토지. 225.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 일반상업지역이며 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역 및 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 경계. 토지는 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 차량 접근 확인. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 실제 진입 동선과 통행 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 폐가 상태 확인. 건물은 현재 단독주택 폐가로 이용 중입니다. 외관만이 아니라 내부 상태와 설비 현황을 직접 점검할 필요가 있습니다.
- 지적경계 확인. 인접필지와 경계가 불분명하므로 정확한 경계가 중요하다면 지적측량 여부를 검토해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황과 매각 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 인수권리 확인. 명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이고 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현물 확인’이 먼저다
이 사건은 등기상 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2016.07.12. 거제축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음이며 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 현 폐가, 차량 접근 불가, 지적경계 불분명, 제시외 건물 포함이라는 조건이 동시에 존재합니다. 현재 최저가는 242,019,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정하기보다는 현장 상태와 실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현물 난도는 낮지 않은 사건입니다.
