창원지방법원 2025타경31147. 산청군 신안면 하정리 926-1의 토지와 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 2층 숙박시설이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 479.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 건물은 2002.07.13. 사용승인됐습니다. 감정 당시 건물은 공실 상태로 리모델링 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 857,506,000원으로 감정가 1,225,009,210원의 70% 회차입니다.
권리의 기준점은 2023.03.14. 접수된 새고성농업협동조합의 채권최고액 864,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.07.04. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.08.13. 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤의 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 세금 관련 압류는 실제 배당에서 당해세 여부에 따라 우선 차감될 수 있어 배당표 자체는 변동 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31147 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 신안면 하정리 926-1 · 경상남도 산청군 신안면 원지강변로61번길 7 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 2층 숙박시설 |
| 토지 | 479.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 상태 | 공실 상태 · 리모델링 중 · 사용승인일 2002.07.13. |
| 소유자 | 조용태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,225,009,210원 / 857,506,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 808,626,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.03.14. 새고성농업협동조합 근저당권 864,000,000원입니다. 이후 산청군·사천시·국·국민건강보험공단·진주시 등의 압류, 이일용 가압류 58,631,740원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서여원 | 2025.01.08. | 2025.10.22. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인되는 임차인은 서여원 1명입니다. 전입일 2025.01.08.은 말소기준 2023.03.14.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.10.22. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 70% 회차지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 857,506,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 600,254,200원, 3회 유찰 시 420,177,940원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 숙박시설과 토지를 함께 취득하는 물건인 만큼 실제 영업·임대 가능성과 현장 상태, 인근 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 857,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,975,060원 |
| 2. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 864,000,000원 | 846,530,940원 |
| 3. 가압류 · 이일용 | 58,631,740원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 922,631,740원 중 846,530,940원이 배당되고, 76,100,800원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·토지 체크 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 현재 공실 상태로 리모델링 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 2층 숙박시설이며 사용승인일은 2002.07.13.입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물[감정서상 (ㄱ)~(ㅇ)]도 매각에 포함됩니다.
- 옥탑 부분. 목록[2] 옥탑 1층 부분은 일반건축물대장상 연면적에 포함되어 있지 않으나 평가목적을 고려해 감정평가됐습니다.
- 경계. 정확한 위치·경계확정은 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 토지. 479.0㎡의 대지로 일반상업지역, 평지, 사다리형, 소로각지입니다.
- 주위환경. 신안초등학교 남서측 인근이며 주변은 농경지·단독주택·상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(15m 이하), 소로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.
- 공시지가. 549,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서를 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 확인. 서여원의 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 배당관계는 별도 확인 대상입니다.
- 옥탑·제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물과 일반건축물대장 연면적에 포함되지 않은 옥탑 부분의 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 측량 확인. 정확한 위치와 경계는 측량이 필요하므로 토지 경계와 실제 이용범위를 확인해야 합니다.
- 리모델링 상태 확인. 감정 당시 공실·리모델링 중이므로 현재 공사 진행 여부와 건물 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원” 이후의 확인이 더 중요하다
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2023.03.14. 근저당권이고 서여원의 전입은 2025.01.08.이므로 대항력이 없습니다. 이후 압류·가압류도 매각으로 소멸하며 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 인수금액만이 아닙니다. 국세·지방세 압류 6건의 실제 배당순위, 보증금이 확인되지 않은 임차인, 제시외 건물, 일반건축물대장 연면적에 포함되지 않은 옥탑 부분, 측량이 필요한 경계, 공실 리모델링 상태를 함께 확인해야 합니다. 특히 현재 최저가 857,506,000원이 감정가의 70%라고 해서 시세 대비 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
