155,400,000원
창원지방법원 2025타경21580. 거제시 일운면 지세포리 ‘거제코아루파크드림’ 107동 4층 404호 아파트입니다. 감정가 222,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 155,400,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.12.10. 설정된 학산새마을금고 근저당권, 채권최고액 157,300,000원입니다. 이후 등기된 김진태의 주택임차권과 2025.06.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 부분은 임차권입니다. 김진태의 임대차계약일은 2021.11.29.이지만 주민등록일은 2021.12.16., 점유개시일과 확정일자는 2021.12.17.입니다. 말소기준 근저당의 2021.12.10.보다 주민등록이 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 116,000,000원이지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21580 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9893㎡ · 철근콘크리트구조 27층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김수정 · 2021.12.10. 소유권이전 · 거래가액 279,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 155,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 학산새마을금고 / 142,778,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 있어도 인수는 0원
2018년 하양농업협동조합 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.12.10. 학산새마을금고 근저당권입니다. 김진태의 주택임차권은 2023.12.21. 등기됐고 주민등록일도 말소기준 뒤인 2021.12.16.이어서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진태 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 116,000,000원 | 2021.12.16. / 2021.12.17. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 평균과 거의 붙어 있다
거제코아루파크드림은 767세대, 준공일 2018.11.01.이며 대상과 일치하는 전용 84.91~84.99㎡대 최근 거래 12건의 평균은 157,916,666원입니다. 현재 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다. 감정가 대비로는 크게 내려왔지만, 실제 최근 거래를 기준으로 보면 평균보다 조금 낮은 정도입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 157,916,666원 |
표본 범위는 135,000,000원~180,000,000원이고 최신 거래는 2026.07. 167,000,000원입니다. 현재 최저가 155,400,000원은 최신 거래보다 낮지만, 최근 12개월 평균의 98.4%라서 “큰 폭으로 싸다”라고 보기에는 어렵습니다. 1회 유찰만으로 감정가와의 차이는 커졌지만 실제 거래시장과 비교하면 가격 간격은 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,975,600원 |
| 1. 근저당 · 학산새마을금고 | 157,300,000원 | 152,424,400원 |
| 임차권 · 김진태 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 155,400,000원 기준 추정입니다. 집행비용 2,975,600원을 제외하면 학산새마을금고에 152,424,400원이 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당액은 4,875,600원입니다. 후순위 임차권은 현재 시나리오에서 배당 여력이 없지만 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 지세포중학교 남측 인근. 주변은 단독주택, 농경지와 일부 상가가 혼재하는 해안가 주변 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 중 4층 404호이며 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 가장형의 평지인 공동주택 부지이며 사방으로 도로와 접하고 서측에 주출입구가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며 지세포중학교 관련 상대보호구역· 절대보호구역과 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공시지가는 457,400원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2021.12.10., 김진태 주민등록 2021.12.16., 점유개시·확정일자 2021.12.17. 순서를 원본 서류에서 최종 대조하세요.
- 보증금 인수와 배당을 구분. 김진태 보증금은 116,000,000원이지만 대항력이 없어 미배당액을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 최저가 155,400,000원은 최근 12개월 평균 157,916,666원의 98.4%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차 시나리오. 다음 시나리오의 매각가는 108,780,000원, 그 다음은 76,146,000원으로 제시돼 있습니다. 현재 회차와 이후 회차의 가격 차이를 함께 비교하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현황 점유와 인도 가능 상태는 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘조금 더 계산’
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2021.12.10. 학산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 김진태의 주민등록은 2021.12.16.으로 뒤입니다. 따라서 임차보증금 116,000,000원이 남더라도 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
가격은 조금 다르게 봐야 합니다. 감정가 222,000,000원에서 155,400,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 동일평형 평균은 157,916,666원입니다. 현재 최저가가 그 평균의 98.4%이므로 이미 감정가보다 크게 내려왔다는 사실만으로 충분한 가격 메리트가 생겼다고 보기는 어렵습니다. 다만 최신 거래 167,000,000원보다는 낮습니다. 권리는 안전형, 가격은 최근 시세 바로 아래. 현재 회차에서는 권리보다 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 승부처입니다.
