창원지방법원 2025타경21588. 거제시 사등면 성포리 유원빌리지1 에이동 4층 401호, 전용 65.7㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 전현식으로 2023년 10월 19일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 진주원예농업협동조합 명의의 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 이번 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어진 구조입니다.
등기 흐름만 보면 현재 소유권 취득 이전의 근저당·임차권·가압류 등은 2021년과 2023년의 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서는 2023년 10월 19일 설정된 진주원예농업협동조합 근저당과 그 뒤의 권리들이 핵심입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 최성임이 확인되면서, 보증금과 전입일 등이 확인되지 않은 점이 별도의 확인 포인트로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21588 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-11 유원빌리지1 에이동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 65.7㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 전현식 (2023.10.19. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 184,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주원예농업협동조합 / 106,367,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 이력이 두 번 겹친 물건
2018년 주식회사경현 소유 당시 신원농업협동조합 근저당 216,000,000원이 설정됐고, 이후 첫 임의경매를 거쳐 2021년 11월 16일 박성은에게 소유권이 넘어갔습니다. 이 과정에서 기존 압류와 근저당은 말소됐습니다. 박성은 소유 기간에는 주식회사굿딜투자대부 근저당 75,000,000원과 신재현의 주택임차권 200,000,000원 등이 있었으나, 2023년 10월 19일 다시 임의경매로 매각되면서 관련 권리들이 말소됐고 전현식이 소유권을 취득했습니다.
현재 소유권 취득과 동시에 설정된 진주원예농업협동조합 근저당 132,000,000원 이후에는 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2025년 7월 2일 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이들 후순위 권리와 관련해 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 임차인 — ‘없음’이 아니라 ‘미상’
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성임 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 30% 할인됐어도 최근 평균보다 높다
유원빌리지1은 총 8세대, 2013년 5월 27일 사용승인된 다세대입니다. 동일 면적 65.7㎡의 최근 거래는 2026년 1월 250,000,000원, 2026년 2월 90,000,000원 두 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 65.7㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 65.7㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.7㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 184,100,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 108.3%입니다. 즉 감정가에서 30% 낮아졌다는 사실만으로는 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 특히 최신 거래인 2026년 2월 4층 65.7㎡ 거래가는 90,000,000원으로 현재 최저가보다 현저히 낮습니다. 반대로 직전 2026년 1월 거래는 250,000,000원으로 두 거래의 편차가 매우 커, 단 두 건의 평균만으로 개별 호수의 적정가격을 단정하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,377,400원 |
| 1. 근저당 · 진주원예농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 48,722,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 182,000,000원 중 180,722,600원이 배당되고 1,277,400원의 미배당이 발생합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 184,100,000원 | 180,722,600원 | 1,277,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 128,869,999원 | 126,265,819원 | 55,734,181원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 90,208,999원 | 88,185,237원 | 93,814,763원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 128,869,999원, 3회 유찰 시에는 90,208,999원으로 내려갑니다. 현재 최저가 184,100,000원은 최근 평균 170,000,000원보다 높은 반면, 2회 유찰 시 가정가격은 최근 평균 아래로 내려옵니다. 다만 가격이 내려가더라도 최성임의 보증금과 전입일 확인 전에는 점유·인수 리스크를 0으로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 거제시 사등면 성포리 사등면사무소 남동측 인근으로 공동주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북동측에 진출입로가 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 대체로 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 계획관리지역이고 공시지가는 208,000원/㎡입니다.
- 내부확인. 폐문 등으로 내부조사가 불가해 내부 이용과 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 유원빌리지1은 총 8세대이고 최근 동일면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 90,000,000원과 250,000,000원으로 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최성임 전입세대 확인. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 전입세대열람과 현장 점유 확인 없이 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 184,100,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 108.3%입니다.
- 최신 거래 확인. 동일 면적·같은 4층의 2026년 2월 거래가 90,000,000원입니다. 상태·동·호수 차이 등을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당액이 존재하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가했습니다. 내부 이용과 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대로 실거래 표본이 적으므로 매도 시 가격 형성과 거래기간을 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘실거래와 점유관계’를 먼저 본다
감정가 263,000,000원에서 184,100,000원으로 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 170,000,000원이고, 현재 최저가는 그보다 8.3% 높습니다. 최신 4층 거래는 90,000,000원이어서 가격 편차도 매우 큽니다.
권리 측면에서는 이전 경매 과정에서 과거 권리들이 정리됐고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 하지만 실제 임차인으로 확인되는 최성임 1명의 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이번 물건은 가격 메리트가 아직 뚜렷하지 않고 임차관계 확인도 끝나지 않은 상태입니다. 현재 회차에서는 가격과 점유관계를 모두 보수적으로 확인하는 것이 핵심입니다.
