창원지방법원 2025타경31185. 사천시 용현면 신복리 동강아뜨리에 113동 15층 1503호 아파트입니다. 감정가는 70,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.01.24 설정된 한국주택금융공사 근저당권 89,000,000원이며, 현재 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가에서 30% 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기 어렵습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 53,500,000원이고 현재 최저가는 그 91.6%지만, 가장 최근인 2026.07 실거래가가 49,500,000원입니다. 최근 거래와 현재 최저가가 매우 가까운 데다 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -2.6% 하락해, 감정가 대비 할인율보다 최신 실거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 113동 15층1503호 |
| 도로명 | 경상남도 사천시 용현면 죽천강길 56 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용 아파트 · 실거래 매칭 전용 49.7㎡ · 15층 중 15층 |
| 단지 | 동강아뜨리에 · 954세대 · 2005.05.18 준공 |
| 현재 소유자 | 김봉애·김봉자·김춘범·김춘호 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 41,605,265원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 한국주택금융공사
과거 우리은행·홍익상호저축은행·삼성화재해상보험 등의 근저당과 김창호 전세권 50,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2019.01.24 한국주택금융공사의 근저당권 89,000,000원이고, 2025.09.05 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 배당표상 낙찰자가 금전적으로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 재확인 필요
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 현장조사에서는 인근 주민 등에 의해 상당기간 공가인 것으로 탐문됐고, 이해관계인 부재 및 폐문으로 임대관계 확인이 어려운 상태라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 있다고 단정할 수도, 현장 점유관계가 완전히 정리됐다고 단정할 수도 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이지만 실제 입찰 전 현장 점유와 임대차 관계를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
| 점유·임대 확인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 상당기간 공가 탐문 · 임대관계 확인 곤란 | 확인된 임차인 없음 | 확인된 임차인 없음 | 확인된 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같다
동강아뜨리에 동일 면적 49.7㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 54,083,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 53,500,000원과 최신 거래 49,500,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.6% 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.7㎡ | 6 | 49,500,000원 |
| 2026.06 | 49.7㎡ | 10 | 59,000,000원 |
| 2026.03 | 49.7㎡ | 8 | 52,000,000원 |
| 2026.01 | 49.7㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 49.7㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2025.11 | 49.7㎡ | 11 | 54,000,000원 |
| 2025.11 | 49.7㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.05 | 49.7㎡ | 5 | 57,500,000원 |
| 2025.05 | 49.7㎡ | 7 | 56,500,000원 |
| 2025.05 | 49.7㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 49.7㎡ | 15 | 54,000,000원 |
| 2025.03 | 49.7㎡ | 7 | 46,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.7㎡ | 7건 | 53,500,000원 |
현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.6%입니다. 평균과 비교하면 낮은 가격이지만, 최신 2026.07 거래는 49,500,000원이어서 현재 최저가가 최근 시장의 하단과 거의 같은 수준입니다. 전체 거래 최저 46,500,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”만 보고 큰 가격 메리트로 평가하기보다는, 최신 거래가와 하락 추세 -2.6%를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 89,000,000원 | 47,718,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 89,000,000원 중 47,718,000원이 배당되고 41,282,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 41,605,265원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용남중학교에서 북동측으로 직선거리 약 950미터 지점이며, 주변은 농경지·임야와 농촌마을이 형성된 근교농촌마을입니다.
- 교통. 본건까지 자동차 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 비교적 보통입니다.
- 단지. 철근콘크리트조 15층 건물의 15층 1503호이며, 954세대 규모의 아파트입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기, 소방설비 등 일반적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 포장도로에 접하고 진출입구가 개설돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다. 공시지가는 227,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 감정가 70,000,000원이 아니라 최근 12개월 평균 53,500,000원과 최신 거래 49,500,000원을 기준으로 현재 49,000,000원의 실질 경쟁력을 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.6% 낮습니다. 평균 대비 91.6%라는 수치만으로 큰 할인이라고 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 상당기간 공가로 탐문됐지만 폐문과 이해관계인 부재로 임대관계 확인이 어려웠습니다. 현장 점유·우편물·관리상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 금지사항등기. 2019.01.24 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 내용과 매각 후 등기 처리를 원문에서 확인하세요.
- 공유자. 현재 소유자는 김봉애·김봉자·김춘범·김춘호가 각각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차 49,000,000원 가정 시 집행비용 1,282,000원, 한국주택금융공사 47,718,000원 배당, 미배당 41,282,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차. 2회 유찰 시 34,300,000원, 3회 유찰 시 24,010,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 가격과 최신 실거래를 함께 비교해 응찰 시점을 정해야 합니다.
맺으며 — “평균보다 낮지만 최신 거래와는 거의 같다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리도 2019년 한국주택금융공사 근저당으로 특정됩니다. 감정가 70,000,000원에서 한 차례 유찰돼 49,000,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 실거래를 기준으로 보면 이야기가 달라집니다. 최근 12개월 평균 53,500,000원보다는 낮지만 최신 2026.07 거래가가 49,500,000원이고 시장 추세도 -2.6%입니다. 즉 현재 최저가는 “감정가 대비 크게 할인된 가격”이지만 최신 실거래 기준으로는 거의 시장가에 맞닿은 가격입니다. 여기에 상당기간 공가 탐문과 임대관계 확인 곤란, 2019년 금지사항등기 확인이 남습니다. 결론은 인수 구조는 양호, 가격 메리트는 제한적, 현장 확인은 필수입니다.
