창원지방법원 2025타경31222. 사천시 동림동 현대주택 13층 1301호로, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이복희·이지성·이지수이고 각 지분은 3분의 1입니다. 말소기준권리는 2020.04.22. 설정된 한국주택금융공사의 근저당권이며 채권최고액은 113,000,000원입니다. 경매 신청채권자도 한국주택금융공사이고 청구액은 21,447,910원입니다.
배당 시뮬레이션에서 현재 최저가 42,000,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 40,844,000원이 한국주택금융공사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 72,156,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 제공된 배당 계산상 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31222 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 동림동 84-3 현대주택 13층1301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 삼천포대교로 503 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택으로 이용 중 · 15층 건물 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 이복희 · 이지성 · 이지수 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 21,447,910원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 한국주택금융공사 근저당
과거 한국주택은행 근저당은 2012.08.14. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.22. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재됐습니다. 이후 2025.09.11. 상속으로 이복희·이지성·이지수가 각 3분의 1 지분을 취득했고, 2025.09.15. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
현대동림은 181세대, 사용승인일은 1992-08-01입니다. 비교 대상 전용면적은 59.97㎡이고, 최근 거래자료는 총 12건입니다. 전체 평균 51,583,333원보다 중요한 지표는 최근 12개월 평균 49,375,000원, 최신 거래 40,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -11.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 56.58㎡ | 13 | 40,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 15 | 52,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 13 | 46,500,000원 |
| 2026.02 | 56.58㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.01 | 56.58㎡ | 11 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 7 | 54,500,000원 |
| 2025.06 | 56.58㎡ | 5 | 56,500,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.02 | 56.58㎡ | 7 | 59,000,000원 |
| 2025.02 | 56.58㎡ | 7 | 58,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 49,375,000원 |
현재 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.1%입니다. 이 숫자만 보면 할인폭이 있어 보이지만, 최신 거래가격은 40,000,000원입니다. 더구나 최근 거래군이 과거 거래군보다 -11.8% 낮은 하락 추세이므로, 전체 평균 51,583,333원 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 113,000,000원 | 40,844,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산은 근저당 채권최고액 기준입니다. 현재 회차에서 채권최고액 대비 미배당은 72,156,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 42,000,000원 | 40,844,000원 | 72,156,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 29,399,999원 | 28,470,799원 | 84,529,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,579,999원 | 19,809,559원 | 93,190,441원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 한국주택금융공사 근저당의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 유찰 여부는 권리승계액보다 가격과 낙찰 가능성의 문제로 보는 것이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 사천시 동림동 공동주택 내에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 13층 1301호이며 위생설비·소방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 공동주택 건부지이며 동측 및 북측으로 도로가 소재합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 271,200원/㎡이며 토지면적은 3,517.0㎡입니다.
- 거래 흐름. 최근 거래 12건의 전체 평균은 51,583,333원이지만 최근 12개월 평균은 49,375,000원이고 가격 추세는 -11.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 최근 12개월 평균 49,375,000원뿐 아니라 최신 거래 40,000,000원을 함께 보고 응찰가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -11.8% 낮습니다. 전체 평균 51,583,333원 대비 할인율만으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2020.04.22. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 기재 내용과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 대조하세요.
- 배당표 성격 확인. 근저당 배당액은 채권최고액 113,000,000원 기준 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 현재 배당자료 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리도 2020.04.22. 한국주택금융공사 근저당으로 명확해 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 현장 확인이 필요합니다.
가격에서는 더 신중해야 합니다. 최저가 42,000,000원은 최근 12개월 평균 49,375,000원의 85.1%지만, 최신 거래는 40,000,000원이고 최근 가격 추세는 -11.8%입니다. 따라서 “1회 유찰·감정가 70%”만 보고 싸다고 판단하기보다 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 조건부. 현재 회차의 승부처는 인수 위험이 아니라 실제 시장가격입니다.
