창원지방법원 2025타경31232. 경상남도 진주시 계동 115, 도로명 비봉로54번길 5의 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조의 7층 건물이며 숙박시설(여우비호텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 양정일이고, 2024년 8월 19일 냉동냉장수산업협동조합 앞으로 채권최고액 3,900,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 임의경매개시결정과 진주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 특히 본건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 실제 영업에 사용되는 숙박시설이므로, 등기 권리와 별개로 현장 점유·영업관계·인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31232 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 계동 115 · 경상남도 진주시 비봉로54번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(여우비호텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 평스라브 및 판넬지붕 7층 건물 |
| 소유자 | 양정일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,273,039,160원 / 3,273,039,160원 (신건) |
| 청구금액 | 3,019,629,122원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 건물 7층 계단실, 구조물 등 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2024.08.19. 을구 14번 냉동냉장수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,900,000,000원이며 토지 계동 115와 계동 115-1을 공동담보로 합니다. 2025.09.17. 같은 채권자의 임의경매개시결정, 2026.03.06. 진주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 3,273,039,160원
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저매각가 3,273,039,160원을 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단에서 확인 가능한 것은 회차별 매각가와 그에 따른 근저당 미배당 규모입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,273,039,160원 | 3,237,908,768원 | 662,091,232원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,618,431,328원 | 2,589,847,015원 | 1,310,152,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,094,745,062원 | 2,071,397,611원 | 1,828,602,389원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 냉동냉장수산업협동조합의 미배당액은 662,091,232원 → 1,310,152,985원 → 1,828,602,389원으로 늘지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가를 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,273,039,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,130,392원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합 | 3,900,000,000원 | 3,237,908,768원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당은 662,091,232원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 평안동 소재 평안광장사거리 남서측 인근으로, 주변은 숙박시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 숙박시설인 여우비호텔로 이용 중입니다. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 승강기, 객실관리시스템, 급탕, 난방, 수전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 479.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 1,191,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)이며, 가축사육제한구역이 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.08.19. 을구 14번 냉동냉장수산업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 경매개시결정과 진주시 압류의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 객실 운영 주체와 점유관계, 임대차 또는 영업 관련 권리를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고, 건물 7층 계단실·구조물 등도 건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 3,273,039,160원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 수익성·현장 가격 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 신건에서 근저당 미배당 662,091,232원이 발생하지만 제시된 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당과 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 숙박시설은 현장이 핵심”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024년 냉동냉장수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 3,273,039,160원 가정에서도 근저당 채권최고액에는 662,091,232원의 미배당이 남지만 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기보다 숙박시설이라는 용도에서 올라갑니다. 현재 여우비호텔로 이용 중이고 임대관계는 미상이며, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 0원은 장점이지만, 신건 가격의 메리트는 확인되지 않았다입니다. 현장 점유·운영관계와 가격 검증이 끝나기 전에는 등기가 깨끗하다는 이유만으로 입찰가를 높게 잡기 어렵습니다.
