의정부지방법원 2024타경73653. 남양주시 화도읍 차산리 채움타운 102동 5층 501호의 다세대주택입니다. 이 사건은 표면상 최저매각가가 감정가 202,000,000원의 2.82% 수준인 5,706,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차권의 미배당 보증금입니다. 245,000,000원의 임차보증금 중 현재 회차 배당은 5,203,292원에 그쳐, 부족분 239,796,708원이 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 5,706,000원 + 239,796,708원 = 245,502,708원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총 부담은 대체로 보증금 수준에서 고정됩니다. 11회 유찰 시에도 매각가 3,994,199원에 인수 241,477,697원, 12회 유찰 시에는 매각가 2,795,939원에 인수 242,654,388원으로 구조가 반복됩니다. 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경73653 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 수레로1120번길 42-12, 102동 5층501호 (채움타운) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 분석 대상 면적 | 59.222㎡ |
| 소유자 | 김아라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 5,706,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,925,491원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 기준이 되는 권리는 2024.03.20 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.25 주택임차권등기가 존재하고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 2016년 서울우유협동조합 근저당은 2018.06.27 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2024.08.21 해제로 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 대위·승계
| 구분 | 점유·권리 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 김명균 실제 임차인 | 주거 · 임차권등기 2024.01.10 임차권자 경정 | 보증금 별도 기재 없음 | 대항력 가능·미상 배당요구 전입일·확정일자 별도 확인 필요 |
| 주택도시보증공사 보증기관 대위·승계 | 주거용 건물전부 · 임차권등기 전입 2018.06.27 · 확정 2018.06.18 | 245,000,000원 김명균 보증금의 승계 · 중복 합산 금지 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2023.05.25 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김명균의 임대차보증금반환채권을 대위·승계한 보증기관입니다. 따라서 두 사람의 보증금을 각각 더하면 안 됩니다. 이 사건에서 실제 임차인은 1명으로 봐야 하며, 매수인 인수 위험은 같은 245,000,000원 임차권의 미배당 잔액을 중심으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 싸지 않다
확인된 거래는 채움타운102동의 2022.06 거래 1건으로, 전용 71.29㎡·5층이 220,000,000원에 거래됐습니다. 분석 대상 면적은 59.222㎡로 면적도 일치하지 않아 직접 비교의 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 실질취득 245,502,708원은 이 거래금액을 웃돌기 때문에, 최저가 5,706,000원을 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,708원 |
| 1. 임차보증금 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 5,203,292원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,925,491원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 239,796,708원 |
집행비용 502,708원을 먼저 제외하면 임차보증금에 5,203,292원이 배당되고, 부족분 239,796,708원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 5,706,000원 | 239,796,708원 |
| 11회 유찰 시 | 3,994,199원 | 241,477,697원 |
| 12회 유찰 시 | 2,795,939원 | 242,654,388원 |
현재 회차에서 더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 미배당 임차보증금이 늘어나는 구조입니다. 즉 이 사건에서는 “더 기다리면 훨씬 싸진다”는 일반적인 유찰 논리가 작동하지 않습니다. 입찰 판단의 기준은 매각가가 아니라 임차권 인수를 포함한 총 부담이어야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 차산초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린상가와 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2016년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며, 급배수·난방·위생·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 채움타운102동은 8세대 규모이고, 확인된 거래는 1건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 16.67%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,706,000원이 아니라 인수 239,796,708원을 포함한 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 을구 3번 및 3-2번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구와 배당요구 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 김명균 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 김명균의 별도 대항력 판단. 임차인 정보상 전입일·확정일자가 확인되지 않아 별도 대항력은 단정하지 말고 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2022.06의 71.29㎡ 1건으로 분석 대상 면적 59.222㎡와 일치하지 않습니다.
맺으며 — “570만원짜리 집”이 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 5,706,000원이 아니라 매수인 인수 239,796,708원입니다. 현재 회차에서 실제 부담은 245,502,708원이고, 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총액은 245,000,000원 안팎에 머뭅니다. 확인된 거래 220,000,000원보다 실질취득 부담이 높고, 거래 표본도 1건에 불과합니다. 10회 유찰이라는 숫자보다 선순위 임차권 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
