의정부지방법원 2024타경79064. 경기도 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 지하 1층에 있는 집합건물입니다. 사건 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 상업시설의 수익성과 환금성을 기준으로 살펴봐야 할 물건입니다.

가격의 움직임은 극적입니다. 최초 감정가 801,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가가 274,743,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 유찰은 단순히 할인 기회만 뜻하지 않습니다. 시장에서 감정가 수준의 매수 수요가 충분하지 않았다는 신호일 수도 있습니다. 특히 지하 상업시설은 실제 임대 가능성과 영업 수요가 가격을 좌우하므로 감정가 대비 할인율만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2022.09.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 771,600,000원이며, 채무자는 석선록입니다. 이 근저당권 이후 설정된 가압류 5건과 압류 3건, 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

최초 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 등기상 소유자는 석선록입니다. 소유권이전과 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 권리분석의 중심이며, 후순위 채권자들의 채권총액이 크더라도 그 채무가 매수인에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 100,000,000원, 대항력 없음

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 (주)레이크 1명입니다. 임차 부분은 전체, 사용 용도는 사무실이며, 보증금은 100,000,000원, 월 차임은 1,000,000원입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당권은 2022.09.21 설정됐고, (주)레이크의 전입신고일은 2023.11.23입니다. 전입신고가 말소기준보다 늦어 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 임차보증금 100,000,000원을 매수인이 인수하는 구조로 계산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 감정가 801,000,000원의 34.3% 수준입니다. 이는 세 차례 유찰 이후 형성된 경매 최저가격으로, 주변의 실제 매매가격이나 해당 상업시설의 수익가치와 동일한 개념은 아닙니다.

현재 가격은 최초 감정가보다 크게 낮아졌지만, 시세 대비 저평가 여부는 별도로 판단해야 합니다. 동일 건물의 유사 상업시설 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 하락폭만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 274,743,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,646,402원을 제외한 270,096,598원이 국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권의 채권최고액은 771,600,000원으로 예상 배당액보다 훨씬 큽니다. 이에 따라 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 배당은 없는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치이며, 국세·지방세 압류에 따른 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 채권별 순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 동일, 미배당은 증가

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 매각대금이 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄어들고 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 이 물건의 예상 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

신청채권액은 675,931,184원이며, 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자에 대한 예상 배당액이 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 이는 앞선 국민은행 근저당권에 배당재원이 소진되기 때문입니다. 실제 배당에서는 신청채권자의 채권 지위와 순위, 세금 등을 추가 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 다산동 도농고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 지식산업센터와 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다. 상업 및 업무시설 수요를 함께 검토해야 하는 입지입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 도농역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 건물이며, 외벽은 복합판넬 및 강화유리, 창호는 페어글래스 샷시로 마감되어 있습니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 에스컬레이터 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 약 20~30m, 동측으로 약 15~25m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 남양주 다산진건 공공주택지구의 지구단위계획구역에 포함됩니다. 과밀억제권역과 교육환경 보호구역 등 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지. 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 유사 사다리형 토지로, 지식산업센터 및 관련 시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공공주택지구 및 과밀억제권역 등의 제한이 있으며, 교육환경 관련 보호구역과도 관계됩니다. 실제 영업하려는 업종의 허용 여부를 검토해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가에서는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하 1층의 근린생활시설이므로 배후 주거인구뿐 아니라 건물 내부의 유동인구, 지하 상가 접근성, 공실 수준 및 임대료 형성 여부가 중요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 확보됐다고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 동일 건물의 유사 층·용도·면적 상업시설 거래를 확인해 현재 최저매각가 274,743,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증해야 합니다.
• 임대수익 분석. 현재 확인된 임차조건은 보증금 100,000,000원, 월 차임 1,000,000원입니다. 해당 계약의 존속 여부와 실제 임대료 수취 가능성을 확인해야 합니다.
• 공실과 점유 확인. 감정평가 당시 공실이었던 사실과 (주)레이크의 임차인 신고가 함께 존재합니다. 현장 재방문 및 점유자 확인이 필요합니다.
• 임차인의 법적 지위. 말소기준 이후 전입신고로 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 사업자등록과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 영업관계를 재확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 지식산업센터 및 상업시설은 공용관리비와 설비 유지비가 중요한 비용 요소입니다. 관리단을 통해 체납액과 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 영업 가능 업종. 공부상 일반음식점 용도와 교육환경 보호구역 등 토지이용 제한을 고려하여 계획한 업종의 영업 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 강북구 및 세무서 관련 압류가 존재하므로 당해세의 우선 배당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 신탁 말소와 소유권. 과거 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 말소된 상태입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 소유권과 추가 권리변동 여부를 확인해야 합니다.
• 매각대상 범위. 사건 용도는 대지로 표기되지만 실제 등기와 감정은 집합건물입니다. 매각물건명세서와 감정평가서의 목적물 표시, 대지권 및 전유부분을 대조해야 합니다.
• 명도 비용. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수는 예상되지 않지만, 실제 점유가 남아 있다면 인도 및 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 2026.11.11 매각기일의 진행 여부와 최저매각가격, 등기부·현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리 인수보다 상업시설의 실질가치가 문제

맺으며 — “감정가의 34.3%”보다 중요한 것은 실제 가치

이 물건은 권리관계만 보면 비교적 정리하기 쉬운 편입니다. 2022.09.21 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 (주)레이크도 말소기준 이후 전입신고로 대항력이 없는 것으로 분류되어 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 판단은 다릅니다. 801,000,000원의 감정가가 274,743,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 실제 사용 용도가 지하 1층의 일반음식점이고, 임차관계와 공실 상태를 재확인해야 하며, 임대수요와 재매각 가능성을 평가할 실거래 비교도 필요합니다.

현재 가장 합리적인 접근은 권리 소멸 구조를 확인한 뒤, 실제 점유·임대료·공실·관리비·유사 상업시설 매매가격을 조사해 입찰 가능한 가격 상한을 산정하는 것입니다. 권리 인수액이 없다는 장점은 있지만, 다회 유찰과 지하 상업시설의 환금성 위험을 고려하면 적극 입찰보다 가격 검증을 우선하는 보수적인 판단이 적절합니다.

권리는 대체로 정리되는 구조, 가격 메리트는 아직 검증되지 않은 물건. 이 사건의 성패는 할인율이 아니라 실제 시장에서 얼마에 임대하고 다시 매각할 수 있느냐에 달려 있습니다.