33,292,000원
서울동부지방법원 2024타경65208. 강동구 길동 청광플러스원큐브3차 8층 811호, 전용 13.265㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 물건의 핵심은 6회 유찰도, 감정가 대비 26%까지 내려온 최저가도 아닙니다. 임차인 오고은은 2021.04.19 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 서울시 압류는 2022.10.25 접수됐습니다. 즉 자료상 오고은은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
오고은의 보증금은 130,000,000원이고 확정일자는 2021.03.17입니다. 현재 최저가 33,292,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 999,256원 이후 오고은에게 32,292,744원이 배당되고, 남는 97,707,256원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 결국 33,292,000원 + 97,707,256원 = 130,999,256원입니다. 최저가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문에, 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경65208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 진황도로 87, 8층811호 (길동,청광플러스원큐브3차) |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 13.265㎡ · 지하1층/지상20층 중 8층 |
| 소유자 | 오재상 (2021.04.29 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 33,292,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,794,236원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25 갑구 5번 압류 · 서울시 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2014년 설정됐던 강동신용협동조합 근저당권 100,464,000원은 2019.05.13 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.10.25 서울시 압류입니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오고은 | 건물 제8층 제811호 13.265㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.19 | 2021.03.17 | 130,000,000원 | 2023.06.01 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당없음 |
| 조사된 점유자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
추가 주거 점유 기록은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 오고은의 인수액만 계산하고 끝낼 수 없는 이유입니다. 입찰 전 추가 점유자의 실제 신분과 전입·보증금 관계를 반드시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 31.5%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
청광플러스원큐브3차 전용 13.27㎡ 거래 12건의 전체 평균은 102,333,333원, 최근 12개월 6건 평균은 105,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.07 135,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 6.7% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 13.27㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 13.27㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 13.27㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.10 | 13.27㎡ | 16 | 117,000,000원 |
| 2025.09 | 13.27㎡ | 16 | 89,000,000원 |
| 2025.07 | 13.27㎡ | 18 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 13.27㎡ | 9 | 94,000,000원 |
| 2025.02 | 13.27㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.10 | 13.27㎡ | 10 | 92,000,000원 |
| 2024.09 | 13.27㎡ | 15 | 91,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 13.27㎡ | 6건 | 105,666,666원 |
법원 최저가 33,292,000원은 최근 12개월 평균의 31.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 물건의 실제 경제적 취득비용을 보여주지 못합니다. 오고은의 인수액을 합친 기본 실질취득은 130,999,256원으로, 최근 12개월 평균의 약 124.0%입니다. 최신 거래 135,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 상당히 높고 전체 12건 거래 범위에서도 상단에 가깝습니다.
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 33,292,000원 | 97,707,256원 | 130,999,256원 |
| 7회 유찰 시 | 26,633,600원 | 104,245,805원 | 130,879,405원 |
| 8회 유찰 시 | 21,306,880원 | 109,476,644원 | 130,783,524원 |
추가 유찰로 법원 최저가가 내려가도 오고은 보증금의 미배당액이 그만큼 증가해 실질취득은 거의 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,256원 |
| 1. 임차인 오고은 보증금 | 130,000,000원 | 32,292,744원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,091,469원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,794,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 오고은 보증금 130,000,000원 중 32,292,744원만 배당되고 97,707,256원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 서울시 압류와 당해세·최우선변제 등 실제 우선배당 항목에 따라 최종 배당액과 인수 잔액은 달라질 수 있으므로 입찰 전 세액과 배당순위를 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 길동역 남서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재하며 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 길동역·강동역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상20층 건물 내 8층 811호이며, 통상의 위생·급배수·도시가스 개별난방·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(천호지구)이며 공시지가는 8,908,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지. 청광플러스원큐브3차는 207세대, 2014.10.06 준공이며 대상 전용면적은 13.265㎡입니다.
- 환금성. 최근 실거래 12건은 89,000,000원부터 135,000,000원까지 분포하고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.9회·매각률 0.0으로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 33,292,000원이 아니라 오고은 미배당 인수액을 합친 130,999,256원을 기본 취득비용으로 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 130,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 오고은 임차권 확인. 전입 2021.04.19, 확정일자 2021.03.17, 보증금 130,000,000원이며 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건을 원본에서 재확인해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상인 주거 점유 기록은 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 서울시 압류 확인. 말소기준권리인 2022.10.25 서울시 압류의 실제 세액과 배당순위를 확인해야 예상배당과 임차보증금 인수액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 평균 102,333,333원보다 최근12개월 평균 105,666,666원과 최신 거래 135,000,000원을 우선 비교하되, 현재 실질취득은 최근 평균보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “6회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 33,292,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인 오고은의 보증금 130,000,000원이 가격 구조를 바꿉니다. 현재 가정에서 오고은은 32,292,744원만 배당받고 97,707,256원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 기본 실질취득은 130,999,256원으로 최근12개월 평균 105,666,666원의 약 124.0%입니다.
추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 실질취득은 거의 130,000,000원 수준을 유지합니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교하면 그보다 낮지만, 최근 평균 대비 가격 여유가 없고 전입·보증금 미상의 추가 주거 점유 기록, 평균 5.9회의 단지 유찰 통계까지 겹칩니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 싸지 않고, 권리도 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 배당·인수액과 추가 점유관계를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
