광주지방법원 2025타경52. 목포시 용당동 196-94의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 단독주택과 단층 물치(창고)로 이용되고, 토지는 대지 92㎡입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이며, 제시 외 수목과 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 19,830,000원으로 감정가 55,328,560원의 약 35.84%까지 내려왔습니다.
등기 권리만 보면 말소기준은 2002.07.15 설정된 목포농업협동조합 근저당권 19,500,000원입니다. 이후 2024년 전남신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단 압류와 와이케이대부 가압류, 1999·2000년 새마을금고 근저당도 이미 말소됐습니다. 그러나 등기보다 앞서 봐야 할 사람이 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김정미의 전입일이 1993.07.31이기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용당동 196-94 · 전라남도 목포시 용당로170번길 12-10 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 1·2층 단독주택 및 단층 물치(창고) |
| 토지 | 대 92㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 213,700원/㎡ · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 조옥순 (2006.11.13 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 55,328,560원 / 19,830,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포농업협동조합 / 11,455,741원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2002.07.15 목포농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 뒤의 전남신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김정미의 전입일은 1993.07.31로 말소기준보다 약 9년 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 우선변제권 역시 미상으로 보아야 합니다. 따라서 실제 인수보증금이 있는지는 추가 확인이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정미 | 1993.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 19,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 756,940원 |
| 1. 근저당 · 목포농업협동조합 | 19,500,000원 | 19,073,060원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 756,940원을 제외한 19,073,060원이 목포농업협동조합에 배당되고, 전남신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 39,500,000원 대비 미배당액은 20,426,940원입니다. 다만 김정미의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아, 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 확정적인 안전금액으로 볼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아진 가격만 보지 말 것
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 19,830,000원 | 35.84% | 20,426,940원 |
| 5회 유찰 시 | 15,864,000원 | 28.67% | 24,321,552원 |
| 6회 유찰 시 | 12,691,200원 | 22.94% | 27,437,242원 |
신청채권자의 청구액은 11,455,741원입니다. 제공된 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 5회·6회 유찰 가정에서도 신청채권자 배당액이 청구액을 웃돌아 청구액은 충족되는 것으로 계산됩니다. 다만 이것은 어디까지나 등기채권 중심의 배당계산입니다. 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 매수인 부담 판단은 별도로 다시 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시립도서관 서측 인근. 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 서측 인근에 버스 승강장이 있고 일반적인 대중교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 2(가)는 1·2층 단독주택, 2(나)는 물치(창고)입니다. 주택에는 기본적인 급배수위생설비·난방설비·도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 대지 92㎡, 평지·사다리형, 토지이용상황은 단독이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·방재지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 일괄매각. 제시 외 수목 및 건물이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정미 보증금 최우선 확인. 보증금 액수와 실제 점유 여부가 확인되지 않으면 실질취득가 계산 자체가 불가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 선순위 전입과 점유관계 대조. 1993.07.31 전입이 현재까지 이어지는지, 임대차관계가 실제 존재하는지 확인해야 합니다.
- 제시 외 건물·수목 범위 확인. 일괄매각 대상이므로 현장에서 위치와 상태를 확인해야 합니다.
- 토지·건물 현황 확인. 단독주택과 창고의 구조, 노후도, 실제 사용상태 및 ‘세로한면(불)’ 도로접면 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%보다 먼저 볼 숫자는 1993.07.31”
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 55,328,560원에서 네 번 유찰돼 최저가가 19,830,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건에서 가장 중요한 숫자는 35.84%가 아니라 1993.07.31입니다. 김정미의 전입이 말소기준 근저당보다 앞서기 때문입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 전입자의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 따라서 4회 유찰 = 싸다라는 결론도 금물입니다. 이 사건은 가격을 먼저 계산하는 물건이 아니라, 임차관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 물건입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
