의정부지방법원 2024타경80576. 남양주시 호평동 리더스타운 102동 1층201호 다세대 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 186,000,000원이 9회 유찰되어 최저매각가가 7,506,000원까지 떨어진 극단적 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 구조는 일반 경매와 다릅니다. 임차인 이난희는 2019.01.16. 전입·점유를 시작했고, 2021.01.22. 확정일자를 갖췄으며 2023.02.02. 보증금 200,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 이 권리는 2024.08.01. 강제경매개시결정보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
따라서 최저가가 더 내려가도 총 부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 매각대금 7,506,000원 중 집행비용 535,108원을 제외한 6,970,892원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 193,029,108원은 매수인이 인수합니다. 10회 유찰 시에는 최저가 5,254,200원, 인수액 195,240,376원이고, 11회 유찰 시에는 최저가 3,677,939원, 인수액 196,788,264원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담은 약 200,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 늘을1로 113-32, 1층201호 (호평동, 리더스타운 102동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 1개호로 이용중 |
| 소유자 | 정철호 · 2021.12.23. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 7,506,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,735,973원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 특이사항 | 공부상 1층201호이나 현황은 건물 남측에서는 2층, 북측에서는 1층 상태 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 핵심
이 사건에서 기준이 되는 권리는 2024.08.01. 강제경매개시결정입니다. 하지만 임차인 이난희의 전입·점유는 2019.01.16., 확정일자는 2021.01.22., 임차권등기는 2023.02.02.로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 되는 대표적인 대항력 인수형입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 200,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이난희 | 부동산(건물) 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2019.01.16 | 2021.01.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 2억원으로 봐야 한다
리더스타운102동 동일면적 63.56㎡ 기준 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 203,833,333원이지만 2021~2022년의 높은 거래가가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 167,500,000원, 최신 거래는 2026.05. 200,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -20.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 63.56㎡ | -1 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 63.56㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.02 | 63.56㎡ | 1 | 188,000,000원 |
| 2023.10 | 63.56㎡ | 2 | 199,000,000원 |
| 2022.08 | 63.56㎡ | 1 | 219,000,000원 |
| 2022.06 | 63.66㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2022.02 | 63.56㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.12 | 63.56㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 63.56㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 63.56㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 63.56㎡ | -1 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 63.56㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.56㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
실질취득을 임차보증금 수준인 약 200,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 167,500,000원의 119.4% 수준입니다. 최신 거래 200,000,000원과도 거의 같은 금액입니다. 특히 최근 추세가 -20.7%인 상황이므로, 최저가 7,506,000원을 기준으로 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 535,108원 |
| 1. 임차인 이난희 보증금 | 200,000,000원 | 6,970,892원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,735,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 193,029,108원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 211,735,973원은 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 7,506,000원 | 193,029,108원 | 감정가 4% |
| 10회 유찰 시 | 5,254,200원 | 195,240,376원 | 감정가 3% |
| 11회 유찰 시 | 3,677,939원 | 196,788,264원 | 감정가 2% |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 호평동 판곡중학교 북측 인근. 주위는 다세대주택·연립주택·아파트·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제201호이며 급배수·위생·난방·승강기·주차장 시설을 갖췄습니다.
- 현황 차이. 공부상 1층201호이나 현황은 건물 남측에서는 2층, 북측에서는 1층인 상태입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 596,300원/㎡입니다.
- 규모. 리더스타운102동은 29세대이며 사용승인일은 2017.06.05.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 7,506,000원은 매수인의 총 부담이 아닙니다. 현재 예상 인수액 193,029,108원을 함께 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이난희의 전입일 2019.01.16., 확정일자 2021.01.22., 임차권등기 2023.02.02., 보증금 200,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 배당액이 달라지면 미배당 보증금과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 203,833,333원보다 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 200,000,000원, 최근 추세 -20.7%를 우선해 판단해야 합니다.
- 현황 층 확인. 공부상 1층이지만 남측에서는 2층, 북측에서는 1층인 구조이므로 현장 접근성과 체감 층을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “750만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가만 놓고 보면 감정가 186,000,000원이 7,506,000원까지 떨어진 극단적 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크고, 미배당액을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 약 200,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 167,500,000원을 웃돌고, 최신 거래 200,000,000원과 비슷한 수준입니다. 게다가 최근 가격 추세는 -20.7%, 현재까지 9회 유찰입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다. 추가 유찰만으로 실질 가격이 크게 낮아지는 구조가 아니라는 점이 가장 중요한 판단 기준입니다.
