10,723,000원
의정부지방법원 2024타경80576. 남양주시 호평동 리더스타운 102동 201호, 면적 63.56㎡의 다세대 공동주택입니다. 이 사건의 핵심은 8회 유찰이나 10,723,000원의 최저매각가가 아닙니다. 임차인 이난희는 2019.01.16. 전입 및 점유를 시작해 2019.03.11. 설정된 남양주시 근저당보다 앞서 대항력을 갖췄고, 확정일자 2021.01.22.와 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.
매각물건명세서에는 임차보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 10,723,000원으로 매각될 경우 집행비용 593,014원을 먼저 제외한 10,129,986원만 임차인에게 배당되고, 나머지 189,870,014원은 매수인 부담입니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가보다 94% 싸다”고 판단하는 것은 이 사건의 비용 구조를 정반대로 읽는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 늘을1로 113-32, 1층 201호 (호평동, 리더스타운 102동) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대(공동주택) · 63.56㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제1층 제201호 |
| 현황 층 | 공부상 1층 201호 · 건물 남측에서는 2층, 북측에서는 1층인 상태 |
| 소유자 | 정철호 (2021.12.23. 거래가 200,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 10,723,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,735,973원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
임차인 이난희의 전입·점유일은 2019.01.16.로, 남양주시 근저당 설정일인 2019.03.11.보다 빠릅니다. 해당 근저당은 2020.02.28. 해지로 말소됐지만, 임차인의 선행 전입과 점유 사실은 그대로 남습니다. 2023.02.02.에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이난희 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 2019.01.16. | 2021.01.22. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 배당요구 2023.02.02. |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 200,000,000원 한 건으로 계산합니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 약 200,000,000원으로 고정
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 10,723,000원과 인수액 189,870,014원을 합한 200,593,014원이 실질취득입니다. 9회 또는 10회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 총부담은 약 200,500,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 10,723,000원 | 189,870,014원 | 200,593,014원 |
| 9회 유찰 시 | 7,506,099원 | 193,029,011원 | 200,535,110원 |
| 10회 유찰 시 | 5,254,269원 | 195,240,308원 | 200,494,577원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
리더스타운 102동 동일 면적 거래의 전체 12건 평균은 203,833,333원이지만, 과거 295,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 167,500,000원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 가격 추세 -20.7%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 63.56㎡ | -1층 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 63.56㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 2024.02 | 63.56㎡ | 1층 | 188,000,000원 |
| 2023.10 | 63.56㎡ | 2층 | 199,000,000원 |
| 2022.08 | 63.56㎡ | 1층 | 219,000,000원 |
| 2022.06 | 63.66㎡ | 4층 | 295,000,000원 |
| 2022.02 | 63.56㎡ | 3층 | 195,000,000원 |
| 2021.12 | 63.56㎡ | 1층 | 200,000,000원 |
| 2021.09 | 63.56㎡ | 3층 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 63.56㎡ | 2층 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 63.56㎡ | -1층 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 63.56㎡ | 1층 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 63.56㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 203,833,333원 |
실질취득 200,593,014원은 최근 12개월 평균보다 33,093,014원 높고, 비율로는 119.8%입니다. 최신 거래 200,000,000원보다도 593,014원 높은 100.3%입니다. 최근 가격 추세가 -20.7%인 하락 구간에서 최신 거래와 같거나 더 높은 비용을 부담하는 구조이므로, “최저가가 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,723,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 593,014원 |
| 1. 임차인 이난희 보증금 | 200,000,000원 | 10,129,986원 |
| 2. 남양주시 근저당 | 396,622,980원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 211,735,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 189,870,014원은 매수인이 인수합니다. 남양주시 및 주택도시보증공사 채권의 미배당 합계는 608,358,953원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 호평동 판곡중학교 북측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·교육시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·주차장 시설을 갖췄습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 7미터의 포장도로에 접합니다.
- 현황 차이. 공부상 1층 201호이나 건물 남측에서는 2층, 북측에서는 1층인 상태이므로 현장 동선과 채광 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·과밀억제권역이며 공시지가는 596,300원/㎡입니다.
- 규모. 리더스타운 102동은 29세대, 사용승인일은 2017.06.05.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 계산. 낙찰대금에 임차보증금 미배당액을 반드시 더해 실질취득을 산출해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총비용은 약 200,000,000원으로 유지됩니다.
- 임차인 변제 확인. 배당표 확정액과 실제 보증금 변제액을 확인해 매수인 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 인도 조건 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 명도 및 보증금 반환과 인도 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 층 표시 확인. 공부상 층과 남측·북측에서 보이는 현황 층이 다르므로 현장 접근성과 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 203,833,333원보다 최근 12개월 평균 167,500,000원과 최신 거래 200,000,000원, 하락 추세 -20.7%를 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”
이 사건은 감정가 186,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 10,723,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실제로는 대항력 임차인의 보증금 잔액 189,870,014원이 매수인에게 넘어옵니다. 실질취득은 200,593,014원으로 최근 12개월 평균 167,500,000원보다 높고 최신 거래 200,000,000원도 소폭 웃돕니다.
9회·10회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 200,535,110원, 200,494,577원으로 거의 변하지 않습니다. 최근 가격 추세가 -20.7%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰이 8.0회인 점까지 고려하면, 최저가의 절대금액을 가격 메리트로 볼 수 없는 인수형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가는 10,723,000원이지만, 사는 데 드는 돈은 약 200,000,000원입니다.