창원지방법원 2025타경22372. 통영시 북신동 녹원빌리지 1층 102호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 등기상 말소기준은 2024년 2월 13일 경남신용보증재단의 가압류 40,800,000원입니다. 그런데 임차권자 한지연은 그보다 앞선 2022년 2월 9일 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있고, 보증금은 90,000,000원입니다. 따라서 단순히 “말소기준 이후의 임차권등기라 소멸한다”로 끝낼 수 없습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸해도, 대항력 있는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차의 예상 매각가 102,000,000원에서는 집행비용 2,228,000원을 제외한 뒤 한지연 보증금 90,000,000원이 전액 배당되므로 현재 인수액은 0원입니다. 하지만 2회 유찰 시 매각가 81,600,000원에 인수액 10,268,800원, 3회 유찰 시 매각가 65,280,000원에 인수액 26,295,040원이 발생합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분이 늘어나는 구조라, 최저가만 내려가는 것을 가격 할인으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22372 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 565-4 1층102호 · 도로명 경상남도 통영시 장골로 25 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 연립주택 이용 · 49.19㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호 |
| 소유자 | 박진숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,871,803원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현재는 0원, 추가 유찰부터 임차보증금 인수
말소기준은 2024.02.13 경남신용보증재단 가압류 40,800,000원입니다. 이후 등기된 한지연의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한지연의 전입·점유 및 확정일자는 모두 2022.02.09로 말소기준보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한지연 | 제1층 제102호 전부 · 2022.02.09 | 90,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 |
| 문성민 | 미상 · 2026.01.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인·점유자는 2명으로 확인됩니다. 한지연은 임차권등기와 배당요구가 있고, 문성민은 2026.01.02 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 문성민에 대해서는 금액관계와 점유관계를 입찰 전에 추가 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 비교 시세의 129.1%
녹원빌리지는 16세대, 2014.07.25 준공 물건입니다. 비교 면적은 49.19㎡이고, 확인되는 거래는 2024.05 3층 79,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 지표 역시 79,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 49.19㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 평균 | 49.19㎡ | 1건 | 79,000,000원 |
현재 최저가 102,000,000원은 비교 시세 79,000,000원의 129.1%입니다. 따라서 현재 회차는 시세보다 저렴하거나 싸다고 평가할 수 없습니다. 거래 표본도 1건에 불과해 환금성과 시세 확신도 역시 높게 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 한지연 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 40,800,000원 | 9,772,000원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 95,871,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 102,000,000원 가정에서는 한지연 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 경남신용보증재단은 9,772,000원 배당 후 미배당이 발생하고, 주택도시보증공사의 95,871,803원 청구는 배당되지 않는 예상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 102,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 81,600,000원 | 10,268,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 65,280,000원 | 26,295,040원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충무고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북측과 동측 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장 조사 때 폐문과 이해관계인 부재로 내부조사는 불가능했습니다.
- 환금성. 녹원빌리지는 16세대이고 확인되는 동일 면적 거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한지연 배당액 재확인. 현재는 90,000,000원 전액 배당 가정이라 인수 0원이지만 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 시 실질취득 확인. 2회 유찰 시 10,268,800원, 3회 유찰 시 26,295,040원의 인수액이 발생하므로 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 문성민 점유관계 확인. 2026.01.02 전입으로 말소기준 이후이나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았으므로 현황을 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 102,000,000원은 비교 시세 79,000,000원의 129.1%입니다. 현재 가격만으로는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 거래 표본 한계 확인. 비교 거래가 1건이므로 층·상태·내부 수리 여부까지 현장 확인 없이 시세를 단정하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장 조사에서 폐문으로 내부조사가 불가능했으므로 실제 내부 상태와 수리비를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보면 반쪽 분석
현재 회차에서 한지연의 90,000,000원 보증금이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점만 보면 권리 부담은 제한적입니다. 그러나 한지연은 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 가진 대항력 임차인이라, 추가 유찰로 배당재원이 줄어들면 미배당 보증금이 곧바로 매수인 부담으로 바뀝니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 102,000,000원은 비교 실거래 79,000,000원의 129.1%이고 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “현재 권리는 인수 0원, 가격은 시세 이상, 추가 유찰부터는 임차보증금 인수 발생”이라는 세 가지를 동시에 봐야 합니다. 낙찰가만 내려간다고 실질취득비용까지 같은 폭으로 내려가는 물건이 아닙니다.
