창원지방법원 2025타경22388. 통영시 무전동 ‘휴엔하임’ 5층 507호 아파트입니다. 감정가는 224,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 등기상 핵심은 2015.07.01. 설정된 주식회사우리은행 근저당 146,300,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025년 이후 연이어 등기된 가압류들과 2026.01.02. 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 측면에서는 감정가보다 ‘최근 거래’를 먼저 봐야 합니다. 휴엔하임의 대상 면적대 최근 12개월 거래는 2025.05. 225,000,000원 한 건이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 현재 최저가는 그 금액의 69.7%입니다. 전체 12건 평균 216,166,666원보다도 낮고, 최근 거래가 과거 거래 평균보다 4.5% 높은 흐름이어서 현재 회차는 단순히 오래된 전체 평균 때문에 싸 보이는 경우와는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22388 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 1025-2 휴엔하임 5층 507호 · 경상남도 통영시 무전4길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현황 공동주택(아파트) · 12층 건물 내 5층 507호 |
| 대상 면적 | 79.3㎡ |
| 소유자 | 천덕조 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 133,000,000원 |
| 경매개시결정 채권자 | 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.07.01. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 146,300,000원이며 채무자는 천덕조입니다. 이후 경남신용보증재단, 주식회사 태평양제망, 서남해수어류양식수산업협동조합, 농업협동조합중앙회, 농림수산업자신용보증기금관리기관, 욕지수산업협동조합, 주식회사 무궁화신탁의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래의 69.7%
휴엔하임 대상 면적대 실거래 12건입니다. 전체 평균은 216,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 225,000,000원 한 건이며, 최신 거래 역시 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 78.25㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2023.12 | 78.34㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2023.09 | 78.34㎡ | 8 | 227,000,000원 |
| 2023.07 | 79.3㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2023.02 | 79.3㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 79.3㎡ | 5 | 207,000,000원 |
| 2022.03 | 79.3㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 2021.12 | 79.3㎡ | 9 | 222,000,000원 |
| 2021.11 | 79.3㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2021.11 | 79.2㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.11 | 79.2㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 79.3㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 216,166,666원 |
현재 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 225,000,000원의 69.7%입니다. 금액 차이는 68,200,000원입니다. 전체 평균 216,166,666원과 비교해도 현재 최저가 비율은 72.5%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래가 과거 거래 평균보다 4.5% 높은 흐름이라는 것입니다. 최근 가격 흐름이 하락한 상황에서 오래된 고가 거래 때문에 할인율이 과장된 사례는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,995,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 146,300,000원 | 146,300,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,000,000원 | 7,504,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 태평양제망 | 35,640,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서남해수어류양식수산업협동조합 | 30,466,183원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 172,641,703원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 380,150,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 욕지수산업협동조합 | 233,485,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 무궁화신탁 | 410,682,733원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 156,800,000원 가정 시 집행비용 2,995,200원, 우리은행 근저당 146,300,000원, 경남신용보증재단 7,504,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 총 채권 청구액은 1,436,365,619원, 예상 배당액은 153,804,800원, 미배당액은 1,282,560,819원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 권리 인수는 0원
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 156,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 109,760,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 76,832,000원 | 0원 |
현재 회차 자체가 최신 실거래보다 이미 크게 낮습니다. 따라서 이 물건은 “무조건 다음 유찰을 기다려야만 가격 메리트가 생기는” 구조는 아닙니다. 오히려 현재 156,800,000원에서 내부 상태·점유·관리비 등 추가 비용을 확인한 뒤 실제 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영 중앙중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 12층 건물 내 5층 507호이며 사용승인일은 2015.05.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측·남측으로 약 13m 내외, 동측으로 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류·소로2류·중로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 3,096.1㎡, 공시지가 1,552,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 휴엔하임은 96세대이며 대상 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황. 폐문·이해관계인 부재로 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 점유자를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 전입·점유·보증금 관계를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부구조와 마감 상태가 직접 확인되지 않았으므로 수리비가 가격 메리트를 훼손할 가능성을 점검해야 합니다.
- 최근 시세. 최신 거래는 225,000,000원이지만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점을 감안해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 1,282,560,819원으로 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차. 추가 유찰 시 109,760,000원, 그다음은 76,832,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 경쟁 강도와 현재 할인 폭을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “이번 물건은 권리보다 현장 확인이 승부처”
이 사건은 말소기준이 명확합니다. 2015.07.01. 우리은행 근저당 뒤의 다수 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰돼 156,800,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 225,000,000원과 비교하면 69.7% 수준이라 가격 메리트도 확인됩니다.
다만 임대관계가 미상이고 폐문으로 내부 확인이 되지 않았다는 점은 남습니다. 최근 12개월 거래도 한 건뿐이라 숫자상의 할인율을 그대로 수익 여력으로 보면 안 됩니다. 결론은 권리구조는 양호, 현재 가격도 매력권, 최종 판단은 점유·내부상태 확인 뒤입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 무조건 기다리는 것이 아니라, 현재 156,800,000원이라는 가격에서 실제 현장 리스크를 얼마나 정확히 비용화하느냐입니다.
