126,000,000원
창원지방법원 2026타경14. 거제시 일운면 지세포리 ‘거제코아루파크드림’ 102동 2층 202호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 130,000,000원 임차보증금이 최저가 126,000,000원보다 크다는 숫자만 보고 인수형으로 오해하지 않는 것입니다. 말소기준권리는 2021.10.07. 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권이고, 강재희의 임대차계약일은 2021.10.14., 전입·점유개시일은 2021.11.05.입니다. 따라서 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 임차권이 소멸하며, 매수인 인수액은 데이터상 0원입니다.
가격 쪽은 권리보다 매력적입니다. 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 126,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12건 평균은 157,916,666원, 최신 거래는 2026.07. 167,000,000원으로 현재 최저가가 모두 아래에 있습니다. 다만 대상은 2층이고, 같은 단지 최근 2층 거래도 2026.04.에 135,000,000원과 139,000,000원이 확인되므로 평균값보다 같은 층의 실제 거래를 함께 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경14 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 2층202호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 일운면 지세포1길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.9073㎡ · 철근콘크리트구조 27층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이종현 · 단독소유 · 2021.10.07. 거래가액 277,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 125,090,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 거제코아루파크드림 · 767세대 · 2018.11.01. |
① 권리 흐름 — 보증금 1.3억이어도 인수형이 아니다
과거 청운신용협동조합 근저당권 120,000,000원과 53,400,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.10.07. 근해안강망수산업협동조합 근저당권 146,400,000원입니다. 이후 설정된 강재희 주택임차권과 2026.01.28. 임의경매개시결정, 2026.01.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강재희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 전입 2021.11.05. 확정일자 2021.10.14. 배당요구 2023.11.07. | 대항력 없음 배당요구 있음 승계 해당 없음 |
강재희는 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 별도의 보증금 중복 합산 문제도 없습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만, 현재 제공된 예상배당에서는 선순위 근저당권 배당으로 매각대금이 소진되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘2층’ 가격을 같이 본다
거제코아루파크드림 동일 면적 최근 거래는 2026.03.~2026.07. 총 12건입니다. 최근 12개월 평균은 157,916,666원, 최저 135,000,000원, 최고 180,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 167,000,000원입니다. 현재 최저가 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9073㎡ | 12건 | 157,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 근해안강망수산업협동조합 | 146,400,000원 | 123,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 146,400,000원 중 123,436,000원이 배당되고, 미배당은 22,964,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 22,964,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 60,187,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 86,171,321원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 선순위 근저당권의 미배당은 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 대항력 임차보증금이 아니라 실제 매각가와 동일 단지 실거래를 비교하는 방식으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 일운면 지세포리 소재로 부근에 단독주택, 학교, 농경지, 해수면, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 공동주택 건부지로 이용 중인 장방형 토지이며 단지 4면으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 공시지가 457,400원/㎡ · 토지면적 36,852.1㎡입니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 기재됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 거제코아루파크드림은 767세대이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 순서 재확인. 강재희의 전입일 2021.11.05.가 말소기준 2021.10.07.보다 늦다는 점을 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 보증금 숫자에 속지 않기. 보증금 130,000,000원이 최저가 126,000,000원보다 커도 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
- 2층 시세 우선. 평균 157,916,666원뿐 아니라 2026.04. 2층 거래 135,000,000원·139,000,000원을 응찰가 판단에 함께 반영합니다.
- 폐문부재 현장 확인. 감정 당시 현장조사가 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 점유 상태는 입찰 전 별도로 확인합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계와 공과금·관리비를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.19.입니다. 매각기일 2026.08.24. 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인합니다.
맺으며 — “보증금 1.3억”보다 중요한 것은 기준일
이 사건의 가장 큰 오독 포인트는 보증금 130,000,000원과 최저가 126,000,000원을 나란히 보고 매수인이 차액을 떠안는다고 생각하는 것입니다. 실제로는 말소기준 근저당권이 2021.10.07., 임차인의 계약일이 2021.10.14., 전입·점유개시가 2021.11.05.라 대항력이 없고 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 최근 시세 아래입니다. 최근 12개월 평균 157,916,666원에 비해 최저가는 79.8%이고 최신 거래도 167,000,000원입니다. 다만 대상 호수가 2층이라는 점 때문에 2026.04.의 2층 거래 135,000,000원·139,000,000원이 더 직접적인 비교 자료입니다. 권리는 정리형, 가격은 저층 실거래를 기준으로 검증할 물건. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이번 사건의 핵심입니다.
