의정부지방법원 2024타경80736. 남양주시 평내동 578 리안타워 1동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 건물 용도는 제1종근린생활시설·운동시설·교육연구시설이고, 4층부터 12층은 공부상 용도와 달리 원룸형 오피스텔 공사가 중단된 상태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층이며, 내부공사와 부대설비가 미완공이고 전기설비·수도설비 등도 미시공 상태로 평가됐습니다.
등기상 말소기준은 2022.01.20. 설정된 주식회사더바른자산관리대부의 채권최고액 15,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류·임의경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기부만 보고 “권리가 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 현황상 유치권 주장자 점유가 존재하고 공사대금 유치권 신고도 제출돼 있어, 등기 외 권리의 성립 여부를 반드시 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경80736 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 578 리안타워 1동 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층 · 사용승인 미필 · 장기 미완공 · 전층 공실 · 유치권 점유 |
| 면적 | 등기사항전부증명서상 연면적 18,070.99㎡ · 건축허가서상 연면적 20,213.93㎡ · 토지 1,623.9㎡ |
| 소유자 | 주식회사도원4 |
| 감정가 / 최저가 | 28,438,031,200원 / 9,754,245,000원 (3회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 기림코퍼레이션 / 375,267,123원 |
| 매각기일 | 2026.05.12 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권 위험을 분리해서 봐야 한다
임차인 신고는 없습니다. 다만 “임차인 없음”이 곧 “점유 부담 없음”을 뜻하지는 않습니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 본 건물이 전층 공실 상태이면서 유치권 주장자들이 점유 중이라고 기재돼 있습니다. 이계성은 2024.09.23. 공사대금채권 4,000,000,000원의 유치권신고서를, 윤여상은 2024.09.24. 공사대금채권 1,166,000,000원의 유치권신고서를 제출했으며, 두 신고 모두 성립 여부 불분명으로 기재돼 있습니다.
② 건물 상태 — 가격 할인폭보다 먼저 봐야 할 부분
- 사용승인 미필. 건축법상 사용승인을 받지 못한 건물로 기재돼 있습니다.
- 장기 미완공. 토지 토목공사·건물 골조공사·기반시설 등 주요 부분은 완료됐으나, 건물 내부공사와 부대설비 공사는 미완공 상태입니다.
- 설비 미시공. 건축 설비의 기초공사 외 전기설비·수도설비 등이 미시공 상태입니다.
- 4층~12층. 공부상 용도와 달리 원룸형 오피스텔로 공사가 진행되다 중단된 상태이며 각층 17호로 기재돼 있습니다.
- 면적 차이. 건축허가서상 연면적은 20,213.93㎡이나 등기사항전부증명서상 등재된 연면적은 18,070.99㎡이고, 감정평가는 등기 면적을 기준으로 이뤄졌습니다.
- 도로 저촉. 토지 북측 일부 5㎡가 대로1류에 저촉돼 있으며 이를 감안해 감정평가가 이뤄졌습니다.
이 때문에 감정가 대비 34.3%까지 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 완공비·사용승인·점유해소·유치권 성립 여부에 따라 실제 취득 후 필요한 자금과 기간이 크게 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 시세보다 싸다거나 저평가됐다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,754,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 99,942,450원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사더바른자산관리대부 | 15,000,000,000원 | 9,654,302,550원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사에스에이대부 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김우철 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 윤여상 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사아담투자대부 | 4,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 57번 가압류 · 이계성 | 450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 23,790,000,000원 중 예상 배당액은 9,654,302,550원이고, 미배당액은 14,135,697,450원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 유치권 신고금액은 위 배당표의 매수인 인수액과 별도로 성립 여부를 확인해야 합니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 평내동 소재 평내중학교 남서측 인근이며, 주변에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교가 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 1,623.9㎡, 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,928,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로1류·대로3류·중로3류에 접하고 토지 북측 일부 5㎡는 대로1류에 저촉됩니다.
- 규제. 과밀억제권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 이계성 4,000,000,000원, 윤여상 1,166,000,000원 공사대금채권 유치권 신고의 점유 시점·공사대금채권 존재·변제기·점유 계속성을 원자료로 검증해야 합니다.
- 현장 점유. 전층 공실이라는 표현과 유치권 주장자의 점유는 동시에 존재합니다. 실제 출입 통제·점유 범위·현장 관리주체를 확인해야 합니다.
- 사용승인. 2024.07.09. 남양주시로부터 건축허가를 득한 후에도 사용승인을 받지 못한 상태로 기재돼 있으므로 향후 사용승인 가능성과 추가 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 미완공 공사비. 내부공사·부대설비·전기설비·수도설비 등 미시공 부분의 실제 완공비는 감정가 할인폭과 별개로 산정해야 합니다.
- 용도 정합성. 4층~12층은 공부상 용도와 현황 오피스텔 공사 상태가 다르므로 인허가·용도변경 가능성 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당모형상 인수 0원과 유치권 성립 위험은 별개의 문제입니다. 등기권리 소멸만으로 전체 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 유치권과 완공 가능성을 먼저 보라”
이 사건은 감정가 28,438,031,200원에서 3회 유찰돼 최저가가 9,754,245,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 건물은 사용승인 미필·미완공·장기 방치 상태이고, 전층 공실이면서 유치권 주장자들이 점유 중입니다. 공사대금채권 4,000,000,000원과 1,166,000,000원의 유치권 신고도 성립 여부가 불분명한 채 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “유치권이 실제로 성립하는가, 미완공 건물을 얼마에 완성할 수 있는가, 사용승인을 받을 수 있는가”입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 감정가의 34.3%라는 비율만으로 저평가·가격 메리트를 부여하기 어렵고, 3회 유찰까지 겹친 현재 상태에서는 고난도 권리·개발형 물건으로 접근하는 것이 맞습니다.
