광주지방법원 2025타경453. 무안군 삼향읍 임성리 434-1에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 2,050㎡, 계획관리지역·공업용으로 조사됐고 공부상 건물과 관련 설비가 함께 얽혀 있습니다. 감정가는 1,407,514,320원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 985,260,000원입니다.
등기 흐름 자체는 명확합니다. 2002.09.18. 농업협동조합중앙회의 채권최고액 566,000,000원 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 말소 여부와 점유 인수 여부를 분리해서 봐야 합니다. 이희석은 2000.02.15. 전입하여 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 두고 실제 계약관계와 보증금을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경453 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 임성리 434-1 · 전라남도 무안군 삼향읍 삼일로 18-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 2,050㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 유한회사전일농산 |
| 감정가 / 최저가 | 1,407,514,320원 / 985,260,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 423,423,956원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2002.09.18. 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2006.05.09. 농업협동조합중앙회 130,000,000원 근저당, 2007.05.30. 조정자 800,000,000원 근저당, 2024.12.06. 이후 가압류와 2025.07.24. 임의경매개시결정 등은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 신용보증기금 근저당과 김정희 근저당 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 8명
| 점유자 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 온담 농업회사법인 유한회사 | 본건공장 일부 | 2024.12.27 | 보증금 미상 · 월 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 모영희 | 사무실 | 2011.11.09 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬하 | 미상 | 2021.10.14 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박장화 | 미상 | 2009.01.16 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상원 | 미상 | 2013.01.14 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이희석 | 미상 | 2000.02.15 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 확인 |
| 조정자 | 미상 | 2019.02.22 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지은(오직건강마늘) | 별첨사진참조(3-라 일부 창고) | 2021.07.20 | 보증금 미상 · 월 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유 조사 대상은 8명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 전입은 이희석 1명입니다. 나머지 점유자는 전입일이 2002.09.18. 이후여서 제공된 조사 기준으로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 다만 여러 점유자의 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았으므로 명도 난도와 실제 사용관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 985,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,252,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 566,000,000원 | 566,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 조정자 | 800,000,000원 | 277,007,400원 |
| 갑구 12번 가압류 · 박윤 | 416,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 송정선 | 65,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 304,586,609원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 598,488,463원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 747,200,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 중소기업은행 | 117,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 3,745,025,072원 중 배당 계산액은 973,007,400원, 미배당은 2,772,017,672원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수는 0원으로 잡혀 있으나, 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자 이희석의 실제 임대차관계가 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없습니다. 또한 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 배당이 달라질 수 있습니다.
④ 매각 대상·토지·설비 메모
- 일괄매각. 제시 외 건물 및 지상 수목이 매각 대상에 포함됩니다.
- 기계기구. 기호14) 수전설비를 제외한 기호 1-12)은 화재 등으로 소재 불명입니다.
- 건조기. 목록 2 일부 지상의 마늘건조기 1식과 목록 3 내부의 마늘건조기 4식, 총 5식이 매각에 포함됩니다.
- 포장실. 목록 3 내부 포장실은 매각 및 평가에 포함됩니다.
- 부대설비. 목록 3에는 화재탐지설비 등이 있고 건물 가격에 포함해 평가됐습니다.
- 건물 현황. 목록 3은 공부상 2동으로 표시돼 있으나 현황은 동별 구분이 곤란한 1동입니다.
- 토지. 공장용지 2,050㎡, 공업용, 계획관리지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 326,600원/㎡입니다.
- 토지이용. 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 도로구역·농림지역·중로1류에 접합니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 985,260,000원 | 973,007,400원 | 2,772,017,672원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 689,682,000원 | 680,385,180원 | 3,064,639,892원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 482,777,399원 | 475,549,625원 | 3,269,475,447원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 등기채권의 미배당은 늘어납니다. 그러나 후순위 채권의 미배당 증가와 매수인 인수는 별개입니다. 더 중요한 것은 선순위 점유자의 실제 보증금입니다. 그 금액이 확인되지 않은 현재로서는 2회·3회 유찰 가격이 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이희석 계약관계. 2000.02.15. 전입의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 지속 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 점유자 8명 현황. 공장 일부·사무실·창고 등 사용관계가 나뉘어 있어 실제 점유 범위와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 조정자 관계. 점유자 조정자가 800,000,000원 근저당권자와 동일하므로 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 이력이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 화재·설비. 기계기구 기호 1-12)이 화재 등으로 소재 불명인 점과 실제 잔존 설비·건물 상태를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 2동이지만 현황은 구분이 곤란한 1동으로 조사된 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 접도구역 저촉과 가축사육제한구역 포함 등 토지이용 조건을 사업 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저다”
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 985,260,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 이희석의 보증금이 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조여도 점유 인수 위험까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.
여기에 점유자 8명, 조정자의 관계인 가능성, 화재 등으로 일부 기계기구 소재 불명, 공부상 2동과 현황 1동의 차이까지 겹칩니다. 이 사건은 단순히 “1회 유찰되어 싸진 물건”으로 볼 수 없습니다. 선순위 점유자의 실제 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득비용 자체가 확정되지 않는 물건입니다. 가격보다 권리·점유·현황 검증이 먼저입니다.
