창원지방법원 2026타경10044. 통영시 중앙동 55, 3층 301호의 근린시설입니다. 감정가는 705,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 493,500,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 소유자는 주식회사부흥으로 2020.10.20 매매를 원인으로 2020.11.09 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 800,000,000원입니다. 이후 2020.11.18 통영농업협동조합의 근저당이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다.
표면상 등기구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 뒤에 들어온 가야레미콘 주식회사 가압류, 국 압류, 신용보증기금 가압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖입니다. 현장 조사에서 내부 확인이 불가능했고 임대관계도 확인되지 않았으며, 진효빈과 ‘점포’로 기재된 점유·임차관계 모두 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10044 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 중앙동 55 3층301호 · 도로명 경상남도 통영시 중앙시장1길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 3층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사부흥 · 2020.11.09 소유권이전 · 거래가액 800,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 705,000,000원 / 493,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 192,706,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하다
말소기준권리는 2020.11.18 통영농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 455,000,000원이며, 2023.03.22 변경계약으로 같은 근저당의 채권최고액이 540,000,000원으로 변경돼 있습니다. 이후의 가야레미콘 주식회사 가압류 200,000,000원, 국 압류, 신용보증기금 가압류 255,000,000원 및 현재 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — ‘0원 인수’ 단정보다 확인이 먼저
| 점유·임차 | 부분 / 이용 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진효빈 | 301호 | 1,000원 | 2026.02.26 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
진효빈은 301호에 관해 보증금 1,000원으로 조사돼 있고 2026.02.26 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. ‘점포’로 기재된 건은 이용이 주거로 표시돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 역시 대항력 여부와 인수 가능액을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,335,000원 |
| 1. 근저당 · 통영농업협동조합 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 가압류 · 가야레미콘 주식회사 | 200,000,000원 | 31,165,000원 |
| 3. 강제경매개시 · 가야레미콘주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권액 합계는 910,000,000원, 채권자 예상배당은 486,165,000원, 미배당은 423,835,000원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 2025.11.05 국 압류도 등기돼 있으므로 실제 배당에서는 조세채권 확인이 필요하며, 점유·임차관계의 대항력 여부는 위 배당계산과 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 493,500,000원 | 486,165,000원 | 423,835,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 345,450,000원 | 339,813,700원 | 570,186,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 241,814,999원 | 237,629,589원 | 672,370,411원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 423,835,000원에서 570,186,300원, 672,370,411원으로 커집니다. 등기상 후순위 채권의 미배당 자체는 매수인에게 그대로 승계되는 구조가 아니지만, 이 사건에서는 별도로 대항력 여부를 확정하지 못한 점유·임차관계가 있으므로 단순히 회차가 내려갈수록 안전해진다고 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영중앙전통시장 남측 인근으로 시장주변 점포·근린생활시설·숙박시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대지권의 토지는 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측·동측 등으로 포장도로에 접합니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기·소방설비가 시설돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지이며 토지면적은 649㎡, 공시지가는 5,599,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·고도지구(21m 이하)·역사문화환경보존지역·자연재해위험개선지구·중점경관관리구역에 포함되고 중로1류·소로3류에 접합니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았으나, 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 선후관계. 진효빈과 주거로 기재된 점유관계의 실제 점유개시·전입신고 시점이 2020.11.18 말소기준보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. ‘점포’로 기재된 점유관계는 보증금이 확인되지 않았으므로 인수 가능액을 0원으로 고정해서는 안 됩니다.
- 확정일자·배당관계. 진효빈은 2026.02.26 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 별도 확인 대상입니다.
- 근저당 변경. 통영농업협동조합 근저당은 2023.03.22 채권최고액이 540,000,000원으로 변경돼 있으므로 실제 채권·배당관계를 확인해야 합니다.
- 국 압류. 2025.11.05 통영세무서장 처분의 국 압류가 있으므로 실제 조세채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 493,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장 조사에서 내부조사가 불가능했으므로 시설 상태와 실제 이용현황을 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확정”
이 사건의 등기축은 명확합니다. 2020.11.18 통영농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시등기는 매각으로 정리됩니다. 현재 최저가는 493,500,000원으로 감정가 705,000,000원의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 결론을 ‘인수 0원의 싼 물건’으로 내리기에는 확인해야 할 부분이 남습니다. 진효빈과 주거로 기재된 점유관계 모두 말소기준보다 앞선 대항력을 가졌는지 확정되지 않았고, 한 건은 보증금 자체도 확인되지 않았습니다. 내부조사 역시 이뤄지지 않았습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리분석보다 점유·임대관계 확인이 입찰의 핵심입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유가 확인될 때까지 실질취득비용은 확정이라고 볼 수 없습니다.
