창원지방법원 2026타경10108. 거제시 문동동 ‘거제센트럴푸르지오’ 115동 15층 1502호 아파트입니다. 현재 소유자 노경현은 2021.07.30 매매를 원인으로 180,000,000원에 취득했고, 2021.08.13 소유권이전과 함께 우리은행 명의 채권최고액 150,150,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2026.01.29 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
임차인은 조정준 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2022.12.22이므로 말소기준권리인 2021.08.13 우리은행 근저당보다 후순위입니다. 자료상 대항력은 없으며 매수인에게 승계되는 보증금도 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2026.04.10 배당요구를 한 상태이므로 실제 배당관계는 원문 서류를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10108 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 115동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가 이용상태도 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 24층 건물 중 15층 1502호 |
| 소유자 | 노경현 · 2021.07.30 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사 / 130,731,046원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인
과거 2018.03.19 설정된 신한은행 근저당권 187,200,000원은 2021.08.13 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당권 150,150,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 조정준의 전입도 말소기준보다 뒤라 현재 자료상 매수인에게 대항할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 세부는 확인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정준 | 전부 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 2026.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.8%
거제센트럴푸르지오는 1,164세대, 2018.01.31 준공 단지입니다. 대상 면적은 62.9237㎡이고, 비교 실거래도 62.92㎡·62.98㎡로 면적이 매칭됩니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 142,333,333원, 최신 2026.07 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.98㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 62.98㎡ | 18 | 146,000,000원 |
| 2026.06 | 62.92㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 62.92㎡ | 17 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 62.98㎡ | 14 | 144,000,000원 |
| 2026.05 | 62.92㎡ | 12 | 146,000,000원 |
| 2026.05 | 62.92㎡ | 22 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 62.98㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 62.92㎡ | 17 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 62.98㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 62.92㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 62.98㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 142,333,333원 |
표본 최저 거래는 125,000,000원, 최고는 163,000,000원이며 최신 거래는 150,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 합친 실질취득액 100,800,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 따라서 이번 건은 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 인수 0원을 반영한 실질취득액 기준으로도 최근 실거래보다 낮은 구간에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 150,150,000원 | 98,588,800원 |
| 미배당 | - | 51,561,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,800,000원 가정 시 집행비용 2,211,200원, 우리은행 근저당 배당 98,588,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 기준 미배당액은 51,561,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 51,561,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 81,260,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 102,047,056원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 따라서 가격 비교에서도 각 회차의 매각가 자체가 실질취득액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 거제시 문동동 삼룡초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진입이 가능하고 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 동측 및 남동측에 진출입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 15층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 부정형 완경사지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·주거용지 등이 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·녹지용지·중로1류 등이 저촉되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 1,164세대 단지이고 최근 12개월 동일면적 거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 125,000,000원부터 163,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 조정준의 전입일은 2022.12.22로 말소기준 뒤지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 내용과 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 100,800,000원이 곧 실질취득액입니다.
- 최근 시세 기준 유지. 최근 12개월 평균 142,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리는 2021.08.13 우리은행 근저당이며, 과거 신한은행 근저당은 같은 날 해지로 이미 말소된 권리입니다.
맺으며 — “인수 0원 + 최근 시세 70.8%”
이번 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리는 2021.08.13 우리은행 근저당이고 임차인 조정준의 전입은 2022.12.22입니다. 따라서 현재 자료상 임차인은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 현재 1회 유찰 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 142,333,333원의 70.8%이며 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이 건은 최저가가 낮아 보여도 인수금 때문에 실질취득액이 다시 올라가는 유형이 아닙니다. 현재 자료 기준으로는 최저가 = 실질취득액입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 입찰 전 그 부분을 대조하는 것이 권리분석의 마지막 확인 포인트입니다.
