광주지방법원 2025타경539. 영암군 삼호읍 용앙리 금호타운 102동 5층 502호 아파트입니다. 감정가는 73,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 51,100,000원입니다. 등기상 핵심은 2016.05.27. 설정된 우리은행 채권최고액 55,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 경매 매각으로 소멸합니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 김광식의 전입일은 2018.06.05.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
가격 측면에서는 감정가보다 21,900,000원 낮은 현재 회차가 최근 거래가격과도 간격을 보입니다. 동일 면적 최근 12건 평균은 70,916,666원, 최신 거래는 2026.04. 72,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.1%입니다. 다만 실제 수익성은 내부 상태·명도·관리비 이후 발생분 등을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경539 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 삼호읍 용앙리 1679-1 금호타운 102동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.96㎡대 · 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 12층 건물 내 5층 502호 |
| 현재 소유관계 | 이현정 지분 7분의 3 · 임영이 지분 7분의 2 · 정성남 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 24,901,949원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2016.05.27. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 55,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.05.27. 우리은행 근저당입니다. 2025.11.21. 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.03.28. 상속을 원인으로 이현정·임영이·정성남이 지분을 승계했고, 2025.11.24. 파산선고 등기도 확인됩니다. 입찰 전에는 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광식 | 2018.06.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대비 낮다
금호타운 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 70,916,666원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 70,916,666원이며, 최신 거래는 2026.04. 11층 72,000,000원입니다. 현재 최저가 51,100,000원은 최근 평균의 72.1%로, 제공된 최근 거래자료 기준으로는 감정가뿐 아니라 최근 시세보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.92㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 10 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 2026.03 | 59.92㎡ | 8 | 72,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2025.12 | 59.96㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2025.12 | 59.92㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 70,916,666원 |
표본의 최저 거래가는 60,000,000원, 최고 거래가는 78,000,000원입니다. 현재 최저매각가 51,100,000원은 이 최근 거래 범위의 하단보다도 낮습니다. 특히 대상 물건과 같은 5층·59.92㎡ 거래가 2026.03. 66,000,000원에 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 55,000,000원 | 49,780,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 우리은행 채권최고액 55,000,000원 중 49,780,200원이 배당되고 5,219,800원이 미배당됩니다. 그러나 해당 근저당은 매각으로 소멸하므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 51,100,000원 | 49,780,200원 | 5,219,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 20,273,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 30,811,702원 | 0원 |
유찰이 이어지면 우리은행의 미배당액은 커지지만, 이 근저당은 말소기준권리이므로 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 2회 유찰 시 가정에서는 신청채권 24,901,949원이 충족되지만, 3회 유찰 시 예상배당 24,188,298원으로 신청채권액에 미치지 못하는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영암군 삼호읍 용앙리 대불초등학교 남서측 인근이며 주위는 아파트단지와 상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 아파트 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측·남측은 왕복 4차선 도로, 동측·북측은 소폭 아스팔트 포장도로에 접하며 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 12층 건물의 5층으로, 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지·하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 단지. 금호타운은 682세대, 1998.10.16. 준공 단지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김광식은 전입 시점상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 사용 부분이 미상으로 조사돼 실제 점유 범위와 현재 거주 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비. 2025년 10월분까지 미납 관리비는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 그 이후 발생분은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가는 최근 12건 평균 70,916,666원의 72.1%이며, 동일 5층 거래 66,000,000원과도 비교해 응찰 상한을 정하는 것이 좋습니다.
- 등기 원본 대조. 상속에 따른 공유관계와 2025.11.24. 파산선고 등기가 존재하므로 입찰 직전 최신 등기사항과 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래”
이 사건은 2016년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김광식의 전입은 2018년이라 대항력이 없습니다. 배당표에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 51,100,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 70,916,666원의 72.1% 수준이며, 최신 72,000,000원 거래와 2026.03. 동일 5층 66,000,000원 거래보다 낮습니다. 따라서 핵심은 권리 인수보다는 임차인의 실제 점유·배당관계 확인과 응찰가격 설정입니다. 권리는 비교적 단순하고 가격 차이도 확인되지만, 미확인 임대차 정보와 최신 등기·매각조건을 마지막까지 대조해야 합니다.
