의정부지방법원 2024타경81395. 경기도 남양주시 다산동 다산진건라페온빌 7층 709호 오피스텔입니다. 감정가 1억 3,500만원이었던 물건이 11회 유찰을 거쳐 현재 6,615만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 하락이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.

등기부상 2019년 수협은행 근저당권은 2021년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 11월 15일 삼성카드의 가압류입니다. 그런데 권용문의 임차권등기는 그보다 앞선 2023년 9월 25일에 설정됐습니다. 전입일과 확정일자도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 경매로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.

또한 김영진은 2020년 7월 15일 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 부분까지 정리하지 않고 입찰하면 권용문 보증금 외에 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 삼성카드 가압류입니다. 2019년 6월 26일 설정된 수협은행 근저당권은 채권최고액 110,400,000원이었으나, 2021년 8월 30일 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 보면 안 됩니다.

2023년 11월 15일 삼성카드 가압류가 현재 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 경기신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

실제 임차인은 김영진과 권용문, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 세 번째 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 신청채권자이면서 권용문의 임차보증금반환채권 전액을 양수한 자입니다. 따라서 권용문의 보증금 150,000,000원을 HUG 명의로 다시 더해 중복 계산해서는 안 됩니다.

③ 실질취득액 — 최저가 6,615만원은 전체 취득비용이 아니다

이 사건의 가격 판단은 낙찰가만으로 해서는 안 됩니다. 대항력 있는 권용문의 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 크기 때문에 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 즉 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 증가해 실질취득액은 약 1억 5,000만원 수준으로 유지됩니다.

실질취득액 = 낙찰가 + 권용문 보증금 미배당 인수액. 김영진의 보증금 미상 위험, 취득세 및 기타 취득 부대비용은 포함하지 않은 금액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

권용문 보증금의 배당 부족액은 85,440,700원입니다. 일반 채권자 청구액 합계 247,550,605원은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 남양주시 다산동 소재 남양주다산고등학교 남서측 인근입니다. 다산진건 공공택지지구 내 근린생활시설과 오피스텔이 밀집한 상업지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 감정평가서상 보통입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 35m 내외, 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다. 차량 접근 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층 건물의 7층 709호입니다. 위생·급배수·난방·천정형 냉방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 도시지역·일반상업지역·남양주 다산진건 공공주택지구 지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등의 제한사항도 확인해야 합니다. 공시지가는 6,725,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 정방형입니다.
• 환금성. 입지와 건물 자체의 이용 여건과 별개로 11회 유찰이라는 이력이 있습니다. 실질취득액이 최저가보다 크게 높고 임차인 인수 문제가 남아 있어, 단순히 유찰 횟수가 많다는 이유로 환금성이나 가격 메리트를 낙관해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김영진 임대차 확인 — 최우선. 전입일은 2020.07.15입니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 부분이 확인되지 않으면 추가 인수액을 산정할 수 없습니다.
• 권용문 임차권 인수 확인. 보증금 150,000,000원 중 미배당 예상액 85,440,700원이 발생합니다. 매수인 인수 여부와 인수 범위를 매각물건명세서 및 임차권등기 원본으로 재확인해야 합니다.
• HUG 채권 양수관계 확인. 주택도시보증공사가 권용문의 임차보증금반환채권 전액을 양수한 것으로 기재돼 있습니다. 채권양도 내역, 권리승계 관계, 배당 및 인수금 지급 상대방을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰가 산정. 현재 회차는 낙찰가 66,150,000원에 권용문 인수액 85,440,700원을 합쳐야 합니다. 낙찰가만을 기준으로 입찰 상한을 설정하면 안 됩니다.
• 회차별 시나리오 검토. 12회 유찰 시에도 실질취득액은 151,352,560원, 13회 유찰 시 151,162,048원입니다. 유찰로 인한 최저가 하락이 실질적인 취득비용 절감으로 연결되지 않는다는 점을 반영해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 오피스텔 관리사무소에서 체납 관리비, 공용부분 승계 여부, 점유관계 및 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다. 임대관계가 명확히 정리되지 않은 상태에서 명도를 낙관해서는 안 됩니다.
• 시세 및 환금성 검증. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 실거래, 임대수요, 공실 및 관리비 수준을 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 시세 대비 저렴하다는 결론을 내려서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 서류를 대조하고 실제 권리관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “6,615만원에 낙찰받는 물건이 아니다”

이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가입니다. 감정가 1억 3,500만원에서 11회 유찰돼 6,615만원까지 내려왔지만, 권용문의 보증금 1억 5,000만원 중 85,440,700원이 배당되지 않아 매수인이 인수할 위험이 있습니다.

현재 회차 기준 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 151,590,700원입니다. 다음 회차로 넘어가 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 크게 줄어들지 않습니다. 최저가 하락이 곧 취득원가 하락을 의미하지 않는 전형적인 대항력 임차인 인수형 물건입니다.

더욱이 김영진의 보증금이 미상으로 남아 있습니다. 권용문 관련 인수액만으로도 부담이 큰데, 추가 임차인 문제까지 해소되지 않았습니다. HUG의 채권양수 관계와 실제 인수금 지급관계도 확인해야 합니다.