의정부지방법원 2024타경81395. 남양주시 다산동 다산진건라페온빌 7층 709호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 아홉 차례 유찰된 최저가가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 성립한 주택임차권입니다. 권용문은 임대차계약일 2021.07.17, 점유개시일 2021.08.30, 전입일과 확정일자 2021.08.31을 갖추고 2023.09.25 임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 150,000,000원이며, 현재 최저가 배당에서는 4,949,936원만 변제되고 잔액 145,050,064원이 매수인에게 넘어옵니다.
더 낮은 회차로 내려가도 총취득비용이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 줄어드는 만큼 권용문의 미배당 보증금이 늘기 때문에, 권용문만 기준으로 계산한 실질취득액은 150,498,064원 → 150,468,645원 → 150,448,051원으로 사실상 약 1.5억에 고정됩니다. 최저가 5,448,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산중앙로 113, 7층 709호 (다산동, 다산진건라페온빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하 4층/지상 12층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 임하정 (2018.03.26 매매, 거래가액 159,796,000원 · 2019.06.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 5,448,000원 (9회 유찰, 감정가의 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,091,573원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 1.5억 임차권이 말소기준보다 앞선다
수협은행 근저당권은 2019.06.26 설정됐지만 2021.08.30 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 권리 중 말소기준은 2023.11.15 삼성카드 가압류입니다. 문제의 권용문 주택임차권등기는 그보다 앞선 2023.09.25 접수이므로 매각으로 소멸하지 않습니다. 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다.
삼성카드, 경기신용보증재단, 신용보증기금의 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 말소기준권리와 같거나 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이 채권들이 배당받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 매수인에게 직접 남는 확정 부담은 선순위 권용문 임차보증금의 미배당액입니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1명, 금액 미상 위험 1명
신고된 실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 권용문은 대항력과 우선변제권이 확인되며 미배당 보증금이 인수됩니다. 김영진은 전입일이 2020.07.15로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영진 | 점유 부분 미상 전입 2020.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 추가 인수 가능 |
| 권용문 | 건물 전부 점유 2021.08.30 전입 2021.08.31 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 미배당액 인수 |
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 1.5억이 유지된다
| 회차 | 최저매각가 | 권용문 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 5,448,000원 | 145,050,064원 | 150,498,064원 |
| 10회 유찰 시 | 3,813,599원 | 146,655,046원 | 150,468,645원 |
| 11회 유찰 시 | 2,669,519원 | 147,778,532원 | 150,448,051원 |
현재 회차의 실질취득액 150,498,064원은 감정가 135,000,000원보다 15,498,064원 높고, 감정가의 약 111.5%입니다. 10회와 11회까지 더 유찰돼도 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 바뀌므로 실질취득액은 거의 줄지 않습니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,448,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 498,064원 |
| 1. 임차인 권용문 보증금 | 150,000,000원 | 4,949,936원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 20,681,585원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 58,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 12,777,447원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 156,091,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
권용문은 배당 후에도 145,050,064원이 남아 매수인이 인수합니다. 삼성카드·경기신용보증재단·신용보증기금·주택도시보증공사의 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 등기상 권리로, 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 12층 건물의 7층 709호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 남양주다산고등학교 남서측 인근, 남양주 다산진건 공공택지지구 내 근린생활시설과 오피스텔이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 35미터, 서측 약 15미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·천정형 냉방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 6,725,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권용문 인수액 재확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 주택임차권 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 김영진 임대차 원본 확인. 전입일은 2020.07.15이나 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 주민등록 자료를 대조해야 합니다.
- 최저가와 총비용 분리. 현재 최저가 5,448,000원에 확정 인수 145,050,064원을 더한 150,498,064원을 기본 취득비용으로 보아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 10회·11회 유찰 시에도 권용문 기준 실질취득액은 약 1.5억으로 유지됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 관계와 김영진의 현재 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “5,448,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 135,000,000원인 오피스텔의 최저가가 아홉 차례 유찰 끝에 5,448,000원까지 내려왔지만, 말소기준보다 앞선 권용문 임차보증금이 남아 있습니다. 현재 회차에서 권용문에게 배당되는 금액은 4,949,936원뿐이고, 나머지 145,050,064원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가까지 합친 실질취득액은 150,498,064원으로 감정가보다 높습니다.
게다가 김영진은 2020.07.15 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 부담의 상한을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮아서 매력적인 물건이 아니라, 확정 인수액이 크고 미상 임차인 위험까지 겹친 고난도 인수형 물건입니다. 판단 기준은 5,448,000원이 아니라 최소 150,498,064원과 김영진의 미확정 보증금입니다.
