광주지방법원 2025타경545. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 101동 3층 306호입니다. 감정가는 62,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 43,400,000원입니다. 등기상 핵심은 2012.10.18. 설정된 무안새마을금고 근저당권 19,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 2025.11.14. 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 조사된 점유자는 지연수 1명입니다. 전입일은 2019.01.02.로 말소기준권리인 2012.10.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건 자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 따라서 권리 인수형 경매가 아니라 가격과 현장 점유 확인이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경545 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 3층306호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.76㎡ · 15층 건물 중 3층 306호 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무안새마을금고 / 7,144,460원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 기준
1996년 한국주택은행 근저당은 2012년 일부포기로 말소됐고, 2016년 김용암의 전세권 48,000,000원도 2017.09.18. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2012.10.18. 무안새마을금고 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지연수 | 2019.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현장 점유관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 추세
근화희망타운1차 동일 평형의 최근 거래 12건 평균은 55,258,333원이고, 최근 12개월 9건 평균은 54,900,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 50,000,000원입니다. 현재 최저매각가 43,400,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%로 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 55,258,333원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 시세보다 아래입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -2.5%로 하락 방향이고, 최신 거래도 50,000,000원입니다. 따라서 과거 거래의 최고가 65,000,000원이나 전체 평균만 보고 낙찰가를 높이는 것은 경계해야 합니다. 가격 메리트는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 1. 근저당 · 무안새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,718,800원 |
현재 최저가 43,400,000원 가정 시 무안새마을금고 근저당 채권최고액 19,500,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 3층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 북서측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 단지. 근화희망타운1차는 294세대이며 준공일은 1996.06.28.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 지연수의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현장 점유와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 54,900,000원과 최신 거래 50,000,000원을 중심으로 입찰가를 판단하고, 추세 -2.5%를 반영하세요.
- 관리비. 2025년 11월 기준 미납관리비가 약 700,000원입니다. 입찰 전 관리사무소에서 현재 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 43,400,000원이며 2회 유찰 시 30,379,999원, 3회 유찰 시 21,265,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 변동. 현재 계산상 근저당권은 전액 배당되지만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 낮은 난도, 가격은 최근 흐름으로”
이 사건의 말소기준권리는 2012.10.18. 무안새마을금고 근저당입니다. 현재 점유자의 전입은 2019.01.02.로 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 과거 전세권 역시 이미 말소됐기 때문에 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
가격 측면에서는 현재 최저가 43,400,000원이 최근 12개월 평균 54,900,000원의 79.1%로 내려와 시세 아래에 있습니다. 다만 최근 추세가 -2.5%인 하락 방향이고 최신 거래가 50,000,000원이므로, 단순히 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 인수 0원은 장점, 최근 시세 대비 가격은 유리, 하락 추세와 미상 점유·미납관리비는 확인 대상이라는 세 가지를 함께 놓고 입찰가를 정하는 사건입니다.
