광주지방법원 2025타경559. 목포시 옥암동 ‘더벨류넘버1’ 1층 101호로, 감정평가 이용상태는 노유자시설(노인복지시설)이며 다담요양재활센터에서 주간보호센터 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유한회사다담시니어로, 2024.10.18 매매를 원인으로 거래가액 5,500,000,000원에 취득했고 2024.10.25 소유권이전과 동시에 동곡농업협동조합 명의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.04.03 진종진 명의 채권최고액 600,000,000원 근저당, 2025.12.03 임의경매개시결정, 2025.12.30 국 압류, 2026.04.29 목포시 압류가 이어졌습니다. 등기 구조만 보면 이들은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유와 물리적 경계입니다. 매각물건명세서에는 ‘유한회사’가 주거 용도로 점유하는 것으로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경559 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1235-3 1층101호 · 전라남도 목포시 후광대로 134 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 노유자시설(노인복지시설) · 다담요양재활센터 주간보호센터 등 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 1층 101호 · 사용승인일 2018.12.13 |
| 소유자 | 유한회사다담시니어 · 2024.10.18 매매 · 거래가액 5,500,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 5,015,000,000원 / 3,510,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동곡농업협동조합 / 3,313,279,674원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 점유는 미확정
2018년 더블저축은행 근저당 2건과 과거 하나은행·수협은행 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.10.25 동곡농업협동조합 근저당 3,840,000,000원이고, 이후 진종진 근저당과 경매개시결정·압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기부에 드러난 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 1명
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판단 보류 |
확정일자도 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 특히 보증금 자체가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 변제될지, 혹은 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 여지가 있는지를 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득비용은 최저가 3,510,500,000원 + 확인되는 승계액으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,510,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 37,505,000원 |
| 1. 근저당 · 동곡농업협동조합 | 3,840,000,000원 | 3,472,995,000원 |
| 2. 근저당 · 진종진 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 4,440,000,000원 중 예상 배당액은 3,472,995,000원, 미배당은 967,005,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유자의 대항력·보증금 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격보다 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 3,510,500,000원 | 3,472,995,000원 | 967,005,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 시(49%) | 2,457,350,000원 | 2,430,376,500원 | 2,009,623,500원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 1,720,145,000원 | 1,700,543,550원 | 2,739,456,450원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권액 3,313,279,674원이 충족되는 시나리오로 계산됐지만, 2회 유찰부터는 신청채권도 충족되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당이 커진다고 해서 그 금액이 곧바로 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하고, 매수인에게 실질적으로 중요한 것은 별도로 살아남을 수 있는 임차관계·법정 인수사항의 존재 여부입니다.
⑤ 현장 리스크 — 101호와 102호 경계가 선명하지 않다
집합건축물대장상 건물명칭은 ‘더벨류넘버1’입니다. 공부상 1층은 101호와 102호로 나뉘지만, 101호와 동일 층에 있는 102호 주방 부분은 벽체로 구분돼 있으면서도 경계표지와 건물번호표지가 존재하지 않고, 일부 벽면은 완전한 벽체가 아닌 가벽으로 시설돼 있습니다. 건축물현황도에도 1층 전체 도면만 존재하고 각 호실별 도면은 등재돼 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 목포지원 남측 인근. 근린생활시설과 상업나지가 혼재하는 성숙 중인 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 남악신도시(옥암지구)는 간선도로망이 정비돼 있고 대중교통 이용 등 제반 교통상황이 양호합니다.
- 도로. 북서측 왕복 8차선 도로, 남동측 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,078.8㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,434,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 광로2류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 시설. 위생·급배수·시스템냉난방·소화전·스프링클러·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 이용. 노유자시설로 주간보호센터 등에 이용 중인 특수 목적성이 있어 일반 주거물건보다 매수층과 활용방안 검토가 중요합니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 호실 내부 경계 문제는 별도 현장 확인 대상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건 확인. ‘유한회사’의 실제 점유 주체, 전입신고일, 사업자등록·전입 여부, 보증금과 계약서를 확인해야 합니다.
- 승계액 확정. 현재 배당표의 인수 0원만 보고 응찰하지 말고, 대항력 있는 임차관계가 존재하는지 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 101호·102호 경계 실측. 경계표지·건물번호표지가 없고 일부 가벽이므로 현장 사용범위와 공부상 전유부분을 대조해야 합니다.
- 시설 용도 확인. 실제 이용은 노유자시설·주간보호센터입니다. 낙찰 후 동일 용도 유지 또는 다른 활용 가능성을 관계 법령과 함께 검토해야 합니다.
- 압류·세금 배당 확인. 국 및 목포시 압류등기는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만, 실제 조세채권의 종류·배당순위·금액은 배당표 확정 전 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 1회 유찰 70%라는 할인율보다 최근 거래사례·수익가치·임대수익·시설 전환비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기는 읽히지만, 현장이 아직 안 읽힌다”
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2024.10.25 동곡농업협동조합 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 확정된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 법원경매에서 확정된 등기 인수액이 0원이라는 사실만으로 총 취득위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 대항력과 승계 여부를 아직 판단할 수 없고, 101호와 102호 사이 경계도 현장 표시가 불명확합니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 최저가는 감정가의 70%인 3,510,500,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없는 상태에서는 이것을 ‘싼 가격’이라고 부를 근거가 없습니다. 노유자시설이라는 특수 용도, 임차관계 미확정, 호실 경계 문제를 모두 해소한 뒤 실제 시장가와 실질취득비용을 다시 맞춰 보는 것이 순서입니다. 이 물건은 등기분석보다 현장·점유·가격 검증이 승부처입니다.
