광주지방법원 2025타경578. 목포시 용해동 용해2차라이프아파트 6동 9층 908호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층입니다. 박목단이 2009년 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 67,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2019.11.29 설정된 용해신용협동조합 근저당권 52,800,000원입니다.

등기만 보면 현재 경매를 신청한 용해신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 2025.12.29 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 두 사람의 전입입니다. 이찬순은 2009.06.12, 강재원은 2010.04.05 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정확도 원칙상 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 2명

현재 권리분석의 기준점은 2019.11.29 용해신용협동조합 근저당권입니다. 과거 우리은행 근저당권 45,600,000원과 하나은행 근저당권 48,000,000원·14,400,000원, 2012년 한국주택금융공사 임의경매개시결정 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 이찬순과 강재원의 전입은 현재 말소기준보다 앞섭니다. 두 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 낙찰 후 인수 가능 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 — 실제 2명, 모두 핵심금액 미상

보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 전입일 자체는 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부뿐 아니라 낙찰자가 최종적으로 승계할 금액도 현재는 산정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 90.5% 할인처럼 보여도 하락 추세를 같이 봐야 한다

같은 단지 ‘라이프2’의 전용 84.47㎡ 실거래 표본입니다. 전체 12건 평균은 101,416,666원이지만 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균 92,000,000원과 최신 거래 107,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 83,300,000원은 최근 12개월 평균의 90.5%입니다.

현재 최저가 자체만 놓고 보면 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -17.0%로 뚜렷한 하락 방향이고, 2026.03에는 80,000,000원 거래도 있습니다. 즉 83,300,000원이라는 숫자만으로 충분히 싸다고 단정하기 어렵습니다. 더구나 임차인 승계액이 확인되면 실제 취득원가는 이 최저가보다 올라갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 계산에서는 용해신용협동조합 채권최고액 52,800,000원이 전액 배당되고 28,600,600원이 잔여로 표시됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 두 임차인의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이로초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 9층이며 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 단지. 라이프2는 465세대이며 준공일은 1994.12.10입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역이 확인되며 공시지가는 328,400원/㎡입니다.
• 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이찬순 임차관계 확인. 2009.06.12 전입의 실제 점유 여부와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 강재원 임차관계 확인. 2010.04.05 전입이지만 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 동일하게 보완 확인이 필요합니다.
• 실질취득가 재계산. 임차인별 승계액이 확인되면 83,300,000원에 승계금액을 더해 최근 12개월 평균 92,000,000원 및 최신 거래 107,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.0%이므로 과거 전체 평균 101,416,666원보다 최근 12개월 평균 92,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 배당표 오인 금지. 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금까지 확정 반영했다는 의미가 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “90.5%보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입”

1회 유찰된 83,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 92,000,000원의 90.5%이고, 최신 거래 107,000,000원보다도 낮습니다. 숫자만 보면 가격이 내려온 것은 맞습니다. 그러나 최근 시장 추세 자체가 -17.0%로 하락하고 있고, 무엇보다 말소기준권리 2019.11.29보다 앞선 이찬순·강재원 두 사람의 보증금이 미상입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부보다 먼저 실제 승계액을 확정하는 것입니다. 현재 배당표상 인수액 0원을 그대로 믿고 83,300,000원을 최종 취득원가로 보면 안 됩니다. 임차인 2명의 권리관계가 해소되지 않는 한 실질취득액은 산정 불가이고, 그 금액이 확인된 뒤에야 최근 시세 92,000,000원과 비교할 수 있습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류. 이 물건은 그 순서를 바꾸면 안 됩니다.