광주지방법원 2025타경50915. 전남 함평군 함평읍 장년리 일대의 공장·사무실·기숙사와 토지가 일괄매각되는 물건입니다. 소유자는 주식회사비움코리아이고, 2020.11.05. 임의경매로 취득한 날 곡성축산업협동조합이 채권최고액 513,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 곡성축산업협동조합의 채권최고액 117,000,000원 근저당, 기술보증기금의 채권최고액 100,000,000원 근저당, 중소벤처기업진흥공단의 86,637,276원 가압류, 함평군 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계와 현장 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50915 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5 |
| 등기상 부동산 | 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5, 677-2, 681-3, 683-3, 689-27 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장 및 사무실 · 사무실 및 기숙사 |
| 소유자 | 주식회사비움코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 917,159,250원 / 410,887,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 575,944,744원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지정보 | 공장용지 · 공업용 · 생산관리지역 · 2,071㎡ · 완경사 · 부정형 · 소로각지 · 공시지가 28,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 미확정
2020.11.05. 설정된 곡성축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기부만 놓고 보면 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최보길 | 미상 / 다목적 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 미상 |
실제 점유자 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 44.8%지만 시세 메리트는 아직 확정 못 한다
감정가는 917,159,250원, 현재 최저매각가는 410,887,000원으로 3회 유찰을 거쳐 감정가의 44.8% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 328,709,600원, 5회 유찰 시 262,967,680원입니다.
특히 이 물건은 공장 자체가 비가동 상태이고, 매각에 포함되는 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 또한 인접필지와 경계 구분 없이 이용되고 있어 지적경계가 불분명하며 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다. 단순 할인율보다 이런 현장요소가 실제 취득가치에 더 직접적인 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,887,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,508,870원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 곡성축산업협동조합 | 513,600,000원 | 404,378,130원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 곡성축산업협동조합 | 117,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 86,637,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 817,237,276원 중 예상배당은 404,378,130원, 미배당액은 412,859,146원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 최보길의 보증금·전입일·확정일자가 미상인 만큼 점유권리 확인 전에는 이를 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 함평군 함평읍 장년리 백련마을 남측 인근이며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 공장, 공장 및 사무실, 사무실 및 기숙사로 이용되고 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 슬래브 및 판넬지붕 또는 판넬지붕 건물이며 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 생산관리지역, 공장용지, 공업용, 완경사·부정형·소로각지이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 순수 농촌지대의 공장·토지로 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있고, 이미 3회 유찰됐다는 점도 함께 봐야 합니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시 외 건물과 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구목록은 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 작동 확인. 공장이 비가동 상태여서 포함 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 현장 확인이 필수입니다.
- 매각 제외 물건. 이동 및 철거가 용이한 이동식 컨테이너와 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 타인 소유로 추정되는 수목은 매각에서 제외됩니다.
- 지적경계. 인접필지와 경계 구분 없이 이용 중이라 지적경계가 불분명합니다. 측량이 필요합니다.
- 최보길 점유관계. 전입신고일·확정일자·보증금과 실제 점유 범위를 확인해 대항력 및 승계 가능성을 재판단해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 44.8%지만 비교 실거래가가 없으므로 현장 가치와 지역 공장 거래수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 매각범위를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘현장 확인’이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 917,159,250원이 3회 유찰을 거쳐 410,887,000원, 즉 44.8%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이 할인율 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
등기상으로는 2020.11.05. 곡성축산업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 최보길의 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 가능 여부와 실제 승계액은 아직 열려 있습니다. 여기에 비가동 공장의 기계 작동 여부, 일괄매각·매각제외 물건의 구분, 불분명한 지적경계까지 겹칩니다.
등기권리는 정리형이지만, 현장 리스크는 미확정. 이 물건의 핵심은 ‘감정가보다 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 410,887,000원에 취득할 대상의 실제 범위와 상태, 그리고 점유자 권리가 어디까지인가를 확인하는 것입니다.
