광주지방법원 2025타경50915. 함평읍 장년리 일대의 공장·사무실·기숙사와 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 (6-가) 공장, (7-나) 공장 및 사무실, (8-다) 사무실 및 기숙사이고, 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다. 감정가 917,159,250원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 513,609,000원입니다.
권리의 기준점은 2020년 11월 5일 설정된 곡성축산업협동조합 근저당권 채권최고액 513,600,000원입니다. 그 뒤의 곡성축산업협동조합 추가 근저당, 기술보증기금 근저당, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 함평군 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 정리와 별개로 최보길의 점유·임대차 관계가 확정되지 않았다는 점이 이 물건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50915 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5 |
| 등기 부동산 | 전라남도 함평군 함평읍 장년리 671-5, 677-2, 681-3, 683-3, 689-27 제1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 공장 및 사무실 · 사무실 및 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 생산관리지역 · 2,071㎡ |
| 소유자 | 주식회사비움코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 917,159,250원 / 513,609,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 575,944,744원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2020.11.05. 을구 8번 곡성축산업협동조합 근저당권 513,600,000원입니다. 이후 을구 9번 곡성축산업협동조합 근저당권 117,000,000원, 을구 10번 기술보증기금 근저당권 100,000,000원, 갑구 15번 중소벤처기업진흥공단 가압류 86,637,276원, 갑구 17번 함평군 압류와 갑구 18번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — ‘없음’이 아니라 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최보길 | 미상 / 다목적 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명으로 확인되며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 최보길의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 말소기준일인 2020.11.05.보다 앞선 점유인지, 보증금이 얼마인지 판정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 대항력 有라고 단정할 수도, 인수 0이라고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,536,090원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 곡성축산업협동조합 | 513,600,000원 | 506,072,910원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 곡성축산업협동조합 | 117,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 86,637,276원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 513,609,000원 가정 시 채권 총액 817,237,276원 중 506,072,910원이 배당되고, 미배당은 311,164,366원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 최보길의 임차보증금 관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 배당 압박 — 유찰될수록 채권 미회수 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 513,609,000원 | 506,072,910원 | 311,164,366원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 359,526,300원 | 353,692,932원 | 463,544,344원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 251,668,409원 | 247,345,051원 | 569,892,225원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 575,944,744원에 대해 배당 예상액은 506,072,910원으로 전액 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에는 매각대금 감소와 함께 전체 미배당이 각각 463,544,344원, 569,892,225원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 곧 매수인의 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 현재 제공된 등기상 시뮬레이션의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 공장·토지 특수사항 — 가격보다 현장 확인 비중이 크다
- 일괄매각. 제시 외 건물과 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구목록이 매각에 포함됩니다.
- 공장 비가동. 현재 공장은 비가동 상태이며, 포함되는 기계기구의 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 매각 제외. 이동 및 철거가 용이한 이동식 컨테이너와 비닐하우스는 매각에서 제외됩니다.
- 수목 제외. 타인 소유로 추정되는 수목은 매각에서 제외됩니다.
- 경계 불분명. 인접필지와 경계 구분 없이 이용되고 있어 지적경계가 불분명하며 측량이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 함평군 함평읍 장년리 소재 백련마을 남측 인근이며, 주위는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 공장·공장 및 사무실·사무실 및 기숙사로 이용되고 있으며, 일반철골구조 슬래브 및 판넬지붕 또는 판넬지붕 구조입니다.
- 설비. 기호 (6-가)~(8-다)는 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,071㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형·소로각지, 공시지가 28,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최보길 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·계약관계가 미상입니다. 말소기준일 2020.11.05. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 대항력·배당요구·보증금·점유 부분이 보완됐는지 최신 원본을 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 매각 포함 기계기구의 존재 여부와 정상 작동 여부가 불분명하므로 현장 확인이 필요합니다.
- 매각 제외물 식별. 이동식 컨테이너·비닐하우스·타인 소유 추정 수목은 매각 제외이므로 현장에서 구분해야 합니다.
- 경계 측량. 인접필지와 경계 없이 이용되고 있어 실제 점유범위와 지적경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 56%만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 감정가 917,159,250원에서 두 차례 유찰돼 513,609,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2020.11.05. 곡성축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 등기가 깨끗해지는 것과 실제 인수위험이 완전히 없다는 것은 같은 말이 아닙니다.
최보길의 전입일·보증금이 확인되지 않아 임차보증금 인수 가능성을 아직 닫을 수 없고, 공장은 비가동이며 기계기구 상태도 불명확합니다. 게다가 경계 측량까지 요구됩니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 56%가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 정리되지만, 점유·임대차·기계·경계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어려운 공장·토지 경매로 보는 것이 맞습니다.
