의정부지방법원 2024타경83339. 남양주시 진접읍 연평리의 지상 5층 다세대주택 중 4층 401호입니다. 감정가 164,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 56,252,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 낙찰 후 인수할 임차보증금이 더 중요한 물건입니다.
임차인 송진영은 2020.10.12. 전입·점유를 시작했고, 이는 말소기준인 2022.02.14. 국세 압류보다 앞섭니다. 등기부에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있으며, 매각물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 신청채권자 또한 송진영으로, 임차권자와 동일인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진접읍 양진로1002번길 8-10, 4층 401호 (주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김연호 (2018.12.31. 소유권이전) |
| 감정가 | 164,000,000원 |
| 최저매각가 | 56,252,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송진영 / 150,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.14. 갑구 5번 국(노원세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.07. |
| 임차 현황 | 실제 임차인 1명 · 송진영 · 보증금 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만 선순위 임차권은 인수 위험
이 사건의 말소기준은 2022.02.14. 국(노원세무서장)의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 지방자치단체 및 국세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년에 설정됐던 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
하지만 임차인 송진영의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 임차권등기의 접수일이 2023.10.26.이라는 사실만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 기존 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되는지가 매수인 인수액을 결정합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 보증금 1.5억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송진영 부동산 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2020.10.12. 등기상 확정 2020.10.12. 계약서상 확정 2020.09.23. |
150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
잔액 승계 95,160,536원 예상 |
| 임대차계약일 | 2020.08.20. |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2020.10.12. |
| 확정일자 | 등기부 2020.10.12. / 계약서 2020.09.23. |
| 임차권등기 | 2023.10.26. · 을구 1번 · 제119512호 |
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 54,839,464원 |
| 매수인 예상 인수 | 95,160,536원 |
③ 시세 비교 — 5,625만원이 아니라 실질취득 약 1.5억으로 판단
타운빌B의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 거래 평균은 141,500,000원이지만, 최근 거래는 133,000,000원이며 과거 거래 대비 -11.3%의 하락 추세입니다. 과거의 상대적으로 높은 거래가격을 포함한 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 42.27㎡ | 3층 | 133,000,000원 |
| 2022.03 | 46.29㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 면적 상이 | 2건 | 141,500,000원 |
경매 대상의 비교 기준 면적은 67.71㎡이며, 위 거래의 전용면적은 각각 42.27㎡와 46.29㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 거래가격은 참고자료일 뿐, 본건의 정확한 동일 면적 시세로 확정할 수 없습니다.
56,252,000원 + 95,160,536원 = 151,412,536원
실질취득 부담을 기준으로 보면 최근 참고거래 133,000,000원은 물론 전체 평균 141,500,000원보다도 높습니다. 다만 거래 면적이 서로 다르므로 이를 본건의 확정 시세 차액으로 해석할 수는 없습니다. 확인된 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 56,252,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,412,536원 |
| 1. 임차인 송진영 · 우선변제 | 150,000,000원 | 54,839,464원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,673,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 송진영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 150,000,000원 | 95,160,536원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 3,673,000,000원은 등기상 가압류 청구금액이며, 이를 해당 호실만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 경매신청인 송진영의 청구액과 임차보증금은 중복 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 1.5억
대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크므로, 추가 유찰로 낙찰가가 낮아지면 임차인 배당액도 줄어들고 매수인 인수액은 늘어납니다. 결과적으로 보증금 약 1.5억이 실질취득 부담의 기준이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 약 34% |
56,252,000원 | 54,839,464원 | 95,160,536원 | 151,412,536원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
39,376,400원 | 38,267,625원 | 111,732,375원 | 151,108,775원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
27,563,480원 | 26,667,337원 | 123,332,663원 | 150,896,143원 |
각 회차의 실질취득 합계는 해당 매각가와 예상 인수액을 더한 값입니다. 보증금 150,000,000원과의 차이는 배당 전 차감되는 추정 집행비용 등의 영향입니다. 취득세, 명도비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 진접읍 연평리 소재 연평1리마을회관 남서측 인근입니다. 주변은 소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로 접근성과 버스정류장 거리·노선 등을 고려한 대중교통 상황은 대체로 무난한 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 4층 401호입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 연평리 188-3 및 188-25의 2필지 일단, 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 동측으로 도로에 접하며, 제1종일반주거지역에 해당합니다.
- 토지 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 공시지가는 876,900원/㎡입니다.
- 환금성. 타운빌B는 5세대 규모이며 사용승인 관련 기준일은 2018.05.11.입니다. 확인된 실거래 표본이 적고 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회로, 개별 물건의 거래 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 보증금 150,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 95,160,536원은 매수인 인수 대상입니다. 낙찰가만으로 입찰 자금을 산정해서는 안 됩니다.
- 명세서 원본 확인. 을구 1번 임차권등기의 인수 문구, 임대차계약서, 전입·점유 사실, 임차권등기명령 및 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 송진영인 점을 고려해 임대차의 실질과 청구채권의 관계를 확인해야 합니다. 동일한 보증금 채권을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 확정일자 확인. 등기부상 2020.10.12.과 계약서상 2020.09.23.이 다르므로 실제 계약서 및 확정일자 부여 내역을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 매각 후 등기 말소와 별도로 당해세 해당 여부 및 법정 배당순위가 실제 배당액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 시세 검토. 비교 기준 면적 67.71㎡에 부합하는 거래를 확인해야 합니다. 기존의 42.27㎡·46.29㎡ 거래 평균을 대상 물건의 확정 시세로 사용해서는 안 됩니다.
- 추가 유찰 효과 검토. 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조이므로 추가 유찰 시에도 실질취득액을 회차별로 재계산해야 합니다.
- 잔금 외 자금 확보. 낙찰대금과 인수보증금 외에 취득세, 관리비 및 명도 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “5,625만원에 낙찰받아도 5,625만원짜리 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원입니다. 매각물건명세서에 미배당 잔액 인수가 명시돼 있고, 현재 최저가로 매각될 경우 예상 인수액은 95,160,536원입니다. 낙찰가와 합산한 실질취득 부담은 151,412,536원으로, 최저가 56,252,000원만 보고 판단하는 경우와 크게 다릅니다.
시세 역시 보수적으로 판단해야 합니다. 확인된 참고 거래는 하락 추세(-11.3%)를 보이고 있으며, 대상 물건과 전용면적이 달라 정확한 동일 면적 시세를 제시하지 못합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로 가격 부담이 본질적으로 해소되지 않습니다.
결론은 최저가보다 인수액, 유찰 횟수보다 실질취득액입니다. 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계, 임대차의 실질, 세금 배당순위 및 동일 면적 실거래를 확인하지 않고 단순한 감정가 대비 할인율만으로 접근하기에는 위험이 큰 다세대 경매물건입니다.
