의정부지방법원 2024타경83476. 경기도 가평군 상면 태봉리 95-1 소재 부동산입니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택·일부 주택 및 창고·창고입니다. 일반적인 공동주택 한 호실을 매수하는 사건으로 이해하면 안 됩니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 농지와 태양광발전시설까지 검토해야 하는 복합 물건입니다.
최저매각가는 감정가의 34.3% 수준까지 낮아졌습니다. 그러나 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 시장가치 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다. 여기에 농취증, 맹지, 태양광시설의 필지 간 설치 관계, 불명확한 임대관계와 배당자료 불일치가 겹칩니다. 본건의 핵심은 가격 할인 자체가 아니라 실제 취득 가능성과 취득 후 이용 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 상면 태봉리 95-1 도로명주소: 경기도 가평군 상면 태봉골길 135-50 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 및 창고 |
| 이용상태 | 기호 2: 단독주택 기호 4: 일부 주택 및 창고 기호 5: 창고 |
| 소유자 | 이은자 · 상속에 따른 소유권 경정 후 단독소유 |
| 감정가 | 565,824,080원 |
| 최저매각가 | 194,078,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 | 가평군농업협동조합 |
| 청구액 | 369,367,288원 |
| 기재 매각기일 | 2026.08.26 · 현재 기준 경과한 일정으로 매각 결과 및 변경 여부 확인 필요 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 농지취득자격증명 제출 필요 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2012.01.30 설정된 을구 2번 가평군농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 35,000,000원입니다. 을구 3번 근저당권은 그 이후 설정된 권리이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 을구 1번 근저당권은 2007년에 설정되었지만 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다.
다만 2025.03.05에는 을구 1번부터 6번까지의 근저당권에 관한 농업협동조합자산관리회사 앞으로의 권리이전 등기가 나타납니다. 이는 각각의 원 근저당권과 연결된 이전 내역이지 별도의 근저당 채권을 새로 더하는 근거가 아닙니다. 이미 말소된 원 근저당권과 그 부기 이전등기의 현재 효력은 최신 등기사항전부증명서에서 함께 대조해야 합니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 할인은 확인되지만 시세 할인은 미확인
감정가 565,824,080원인 물건이 3회 유찰되면서 최저매각가가 194,078,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 34.3% 수준이라는 숫자는 크지만, 이는 감정가와 최저가 사이의 관계만 보여줍니다. 최근 실거래에 근거한 시장가치는 확인되지 않았으므로 실제 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 565,824,080원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 회차 | 194,078,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 다음 회차 가정 | 135,854,600원 | 24.01% | 4회 유찰 시 |
| 추가 유찰 가정 | 95,098,220원 | 16.81% | 5회 유찰 시 |
③ 예상배당표 (매각가 194,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,517,092원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 가평군농업협동조합 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 가평군농업협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모의계산) | — | 142,560,908원 |
배당표는 집행비용과 을구 2·3번 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 제한적 모의계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 최종 확정액이 아닙니다.
④ 농취증·토지·제시외 건물 — 핵심 위험
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 상면 연하리 소재 연하초등학교 북서측 인근입니다. 단독주택, 농경지 및 축사가 혼재하는 농촌·농경지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 다만 해당 교통상황은 보통으로 평가되었고, 일부 토지의 맹지 문제는 별도로 검토해야 합니다.
- 건물. 기호 2는 경량철골조 단층 단독주택, 기호 4는 경량철골구조 단층 주택 및 창고, 기호 5는 경량철골구조 단층 창고입니다.
- 설비. 기호 2에 위생·난방설비, 기호 4 일부에 위생·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 현황은 자연녹지지역, 토지면적 477.0㎡, 공시지가 127,800원/㎡, 평지·부정형입니다. 이 현황을 일괄매각 대상 모든 필지의 면적과 특성으로 확대해서는 안 됩니다.
- 규제. 자연보전권역과 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 개별 필지의 규제와 실제 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 농지의 실제 이용상태와 제시외 시설의 권리관계까지 적법성이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 농촌 소재 복합용도 부동산으로, 주택·창고·농지·태양광시설을 일괄 취득해야 합니다. 3회 유찰 이력이 있으며 실거래 시세가 확인되지 않아 처분 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 결과. 기재 매각기일인 2026.08.26은 경과했습니다. 실제 매각 여부, 변경·취하·정지 여부와 이후 일정부터 확인해야 합니다.
- 농취증 발급 가능성. 목록 3의 농지취득자격증명 발급 요건을 사전에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 직접적인 자금 위험이 있습니다.
- 맹지·통행권. 실제 도로 이용과 법적 통행 가능성을 구분해 확인하세요. 차량 접근이 가능하다는 감정평가 문구만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 태양광시설. 제시외 4-2 시설이 목록 1 및 목록 4·5에 걸친 관계를 감정평가서 원본과 현장으로 대조하세요.
- 권리 원본. 을구 1번의 기존 말소와 2025.03.05 권리이전 부기등기, 을구 2·3번 근저당의 현재 상태를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당 불일치. 신청채권자 청구액 369,367,288원과 배당표 반영 채권액 48,000,000원의 차이를 확인하세요. 소유자 잔여금 142,560,908원을 확정된 금액으로 사용하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임차 여부, 대항력과 인도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자를 실거래 시세 대비 할인율로 취급하지 마세요. 해당 부동산의 실제 시장가치와 개별 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 자금·부대비용. 취득세, 명도비용, 시설 보수비, 농지 관련 비용 및 체납 관리비 등을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기사항전부증명서와 실제 매각 진행 상태를 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가 34%가 곧 안전마진은 아니다”
이 사건은 3회 유찰로 최저매각가가 194,078,000원까지 낮아졌고, 제한적인 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 나타납니다. 하지만 실제 임대관계는 미상이며, 청구액과 예상배당액 사이에도 설명되지 않은 차이가 있습니다.
무엇보다 농취증 미제출 시 보증금 미반환이라는 명시적 조건과 맹지, 필지에 걸친 태양광시설이 존재합니다. 주택과 창고의 실제 이용상태까지 고려하면 일반적인 공동주택 경매와는 확인해야 할 사항이 다릅니다.
종합 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 확인되는 것은 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이지 실거래 시세 대비 저평가가 아닙니다. 농취증 발급 가능성, 법적 통행권, 점유·권리관계, 배당 불일치와 실제 시장가치를 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 안전한 투자라고 판단하기 어렵습니다.
